Blackstone esquiva el decreto de vivienda en alquiler y aplica subidas encubiertas de precios
Las empresas del fondo eliminan sucesivas bonificaciones para encarecer las rentas cada año Los expertos lo consideran una práctica legal si se pacta con el inquilino
El mercado está encontrando fórmulas para subir el precio del alquiler de vivienda sorteando el espíritu del decreto de Fomento aprobado esta primavera que lo impide durante siete años en el caso de los nuevos contratos. El gigante estadounidense Blackstone ha abierto una vía para mejorar sus ingresos a través de acuerdos con los inquilinos en los que les retira bonificaciones anualmente, por lo que el arredantario va desembolsando una renta mayor.
La fórmula es sencilla. Blackstone pacta con el inquilino una renta al mes. Pero el primer año le aplica un generoso descuento (que se aplica de una sola vez). En el segundo ejercicio le quita la rebaja. En el tercer año, el arrendatario comienza a desembolsar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de forma mensualizada y a partir del cuarto año debe hacer frente al gasto de la comunidad de vecinos.
El fondo estadounidense aplica esta política comercial mediante sus socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) Testa Residencial y Fidere, que poseen alrededor de 17.500 viviendas en España. A través de los anuncios en portales Idealista y Fotocasa y en sus propias páginas web, estas compañías explican a los interesados las bonificaciones y cómo va a ir encareciéndose su alquiler.
Un agente comercial de Fidere que muestra pisos en Madrid explica telefónicamente, ante las dudas del interesado respecto al cambio anual del precio a pagar, que es una política de la compañía utilizar este método ya que el alquiler no se puede subir en siete años. Por ejemplo, un piso de dos habitaciones de Fidere en Las Rozas (Madrid) se anuncia con una renta mensual de 1.030 euros al mes, resultado de restar a la renta original de 1.340 euros “la oferta de bienvenida de 3.750 euros (312 euros/mes)”, según la publicidad en Idealista. Es decir, que en un año, la subida es del 30%. Al tercer año hay que sumar 57 euros mensuales de IBI y a partir del cuarto año otros 231 euros al mes del recibo de la comunidad. En cuatro años, el alza llega casi al 60%. Esta práctica provoca, de forma evidente, que exista una alta rotación de inquilinos que decidan que al perder las bonificaciones en el cuarto año cambien de casa.
Fomento aprobó en marzo de 2019 el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En la norma, se destaca que los nuevos contratos en los que el casero es una empresa tendrán una duración de siete años (cinco para los particulares). En ese periodo, el propietario no podrá subir la renta más allá de la tasa de variación del IPC.
Desde Testa se niega que sea una subida y recalcan que es una práctica totalmente legal, avalada por sus asesores jurídicos, y que ha comenzado a aplicar antes de verano. “Es una cuestión filosófica decir si es una subida o una bonificación que va desapareciendo”, señalan fuentes de la compañía.
El problema al que se han tenido que enfrentar estas socimis de Blackstone es que si anticipaban en el primer año de los nuevos contratos la subida que no iban a poder aplicar en siete años, el fuerte alza en la renta podría retraer a potenciales inquilinos. Por eso, el juego con las bonificaciones permite a las empresas crecer en ingresos escalonadamente. “O pides una renta muy alta desde el inicio o vas incorporando gastos. Hemos decidido no aplicar una subida”, explican desde Testa. “Lo importante es que alquilen con nosotros. Somos totalmente transparentes. Hay una bonificación el primer año, que hace más accesible la mudanza”, añaden.
Otras empresas como Lazora (de los fondos CBRE GIP y Madison) o Vivenio (del fondo de pensiones holandés APG y de Renta Corporación) aplican descuentos del importe de un mes en la renta, aunque desde el sector se explica que en este caso puede ser una práctica comercial habitual.
El sector inmobiliario se opuso desde el principio al decreto del Ejecutivo porque considera que únicamente provoca que los propietarios dejen de alquilar, sobre todo los particulares, y haya por tanto un alza de precios por escasez de oferta. Desde Testa se recuerda que en Alemania ya sucedió que ante una limitación similar, se dobló la subida de rentas en los nuevos contratos. El Ministerio de Fomento no contestó a la petición de una valoración de este diario respecto a la práctica de Blackstone.
Hace diez días, el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA) avanzaba que según sus datos constata una bajada de la oferta de los particulares de un 8% y un aumento del precio del 4% tras la entrada en vigor del decreto de alquiler. También calculó que los grandes propietarios (fondos y socimis) disponen de alrededor de un 4% del total del parque de viviendas en alquiler y el resto está en manos de particulares.
“Si el inquilino pacta en el contrato desde el inicio la eliminación de las bonificaciones es una práctica legal”, apuntan desde el departamento de civil e inmobiliario de Legálitas, aunque reconocen que deberían estudiar las cláusulas concretas de estos acuerdos de Testa y Fidere, que desconocen. “Desde el punto de vista de la ley no va contra la propia norma siempre que se especifique el precio final y las rebajas”, apuntan. Igualmente recuerdan que el casero puede repercutir el IBI y el recibo de la comunidad en el acuerdo con el inquilino si desde el inicio está detallado el importe.
Desde Testa se asevera que “por culpa de la duración larga de siete años” de los contratos, una razón adicional para refacturar a los inquilinos el gasto de IBI y de comunidad es la dificultad para predecir a largo plazo subidas en esos dos conceptos, que son “costes reales” para la empresa.
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