El fondo Polygon acusa a Tinsa de infravalorar el suelo de Realia

La firma británica cree que la tasadora no ha aplicado de forma correcta la norma Batalla desde 2018 por mejorar el valor bursátil de la inmobiliaria

Alejandro Meraviglia

El fondo británico Polygon mantiene su batalla en Realia, en la que es accionista minoritario, por la reciente valoración de la compañía controlada por el empresario mexicano Carlos Slim. La última andanada es un comunicado, remitido ayer, en el que pone en entredicho la tasación realizada por la sociedad Tinsa de la cartera ligada a la promoción residencial, que llega a los 315,4 millones de euros, un 6,1% más que a finales de 2018 pese a haber cambiado el método de valoración al solicitado por el fondo.

Polygon, que controla un 8% de Realia, mantiene una guerra contra Slim desde el pasado año por la metodología de valoración de los terrenos para promoción residencial de la compañía cotizada. Hasta ahora había acusado a la inmobiliaria de utilizar el método llamado ECO, frente al RICS, una norma frecuentemente utilizada por las inmobiliarias y que otorgaría un mayor valor al suelo residencial y, por tanto, de capitalización a Realia.

Tras la denuncia, está la sospecha del fondo de que Slim, que controla el 70,7% a través de Inversora Carso, ha utilizado ese menor precio de la acción para reforzarse en la empresa a un precio inferior del correspondiente, tal como ya lamentó en la última ampliación de capital, además de la obvia infravaloración de la participación bursátil de Polygon.

En el comunicado, Polygon duda de que a pesar de utilizar el método RICS, el valor de la cartera haya crecido solo un 6,1%. De hecho, recuerda que en 2011, “la misma cartera de terrenos residenciales de Realia fue valorada por CBRE usando el estándar RICS de valoración en 734 millones de euros”, se explicita en el comunicado. En 2012, con el método RICS, Tinsa ya lo rebajó a 412 millones, un importe que ha ido reduciéndose hasta los 297,2 millones a final de 2018. Pero la firma británica va más allá y señala que encargó a la propia Tinsa un estudio en junio de 2018 en el que cada terreno tendría un precio superior de entre el 14% y el 35% si se utilizaba la norma RICS.

Además, este gestora de fondos indica que encargó a la firma Sociedad de Tasación otra valoración de dos suelos concretos de Realia (Retamar en Almería y Guadalquitón en Cádiz) bajo el estándar RICS y que su precio era 70 millones más caro que por la metodología ECO, por lo que se pregunta cómo es posible que la revalorización de toda la cartera ahora sea “de tan solo 18,2 millones”.

“Para Polygon, esto pone en entredicho tanto la precisión de la información proporcionada por Realia a Tinsa para realizar su valoración como la correcta aplicación por parte de Tinsa del estándar RICS”, apunta en el comunicado.

Tinsa declinó hacer comentarios sobre esta nueva denuncia del fondo y Realia no contestó a la petición de información de este diario.

En enero, Polygon presentó una denuncia al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) por el uso del método ECO en Realia. En marzo, el consejo de administración de la inmobiliaria decidió atender a la petición y ya en este primer semestre del año ha ofrecido la nueva tasación.

Incertidumbres en la urbanización en San Roque

Realia detalla en los resultados del primer semestre, presentados la pasada semana, cómo es su cartera residencial, que valora en 390,4 millones de euros. Dispone de una cartera de parcelas por 284 millones, promociones en curso por otros 53,4 millones, promociones terminadas por 39,7 millones y otras participaciones por 13,2 millones. De los 5,8 millones de metros cuadrados del portfolio, solo 479.188 m2 tienen los permisos como suelo finalista. La compañía señala además que el terreno en Guadalquitón, en San Roque (Cádiz), ha sido clasificado como suelo en ordenación (sin permisos) “dadas las incertidumbres de su consolidación pues se encuentra dentro de la ampliación del Parque Natural de los Alcornocales”.