Garcia-Egotxeaga (Neinor): “Para el promotor es malo que el precio de la vivienda crezca al 10% cada año”

Prevé invertir 550 millones en compra de suelo hasta 2022 y valora de forma “positiva” la entrada del accionista Orion

Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.Juan Lázaro

Es la primera vez que se enfrenta a una entrevista. Borja Garcia-Egotxeaga (Bilbao, 1967) se estrenó como consejero delegado de Neinor Homes hace algo más de dos meses después de que la promotora anunciara su segundo profit warning en un año y tras la salida de su antecesor, Juan Velayos, ahora en Alantra. Este ingeniero industrial se incorporó a la inmobiliaria en 2016, donde ocupaba el cargo de director de operaciones, aunque lleva todo una vida en la promoción residencial. Llega en un momento delicado, debe hacer cumplir el nuevo plan de negocio que ha retrasado la entrega de casas y cifra en 3.000 unidades el máximo anual a partir de 2021. La compañía cuenta con el fondo israelí Adar como maximo accionista (28,7% del capital).

R. ¿Cómo ha afectado en la compañía el terremoto de un segundo profit warning?

R. A nivel inversor hubo un bajonazo en la acción, que se fue a ocho euros y en muy pocas semanas se recuperó. Algunos accionistas se marcharon y otros han venido. El mercado ha entendido el mensaje, de un baño de realismo y de un plan de negocio que se va a poder cumplir. A nivel interno, Juan ejercía un liderazgo muy fuerte en la empresa y estoy contento porque la gente está muy alineada con los nuevos objetivos. La compañía ha respirado al encontrarse con un plan de negocio que, aun siendo exigente, es alcanzable.

R. Comercialmente, ¿afecta a la compañía?

R. No. El ritmo de ventas va paralelo al plan de negocio. Al final Neinor es una empresa sólida, establecida, que gana dinero, con una deuda pequeña y los indicadores de vivienda son buenos. Este año tendremos 80 millones de ebitda, el año que viene más de 100 y al siguiente por encima de 150 millones.

R. ¿Se están cumpliendo los nuevos objetivos?

R. Los factores que afectaron eran un mayor plazo para obtener las licencias, que en vez de cuatro meses sube hasta un año en ocasiones, y un mayor tiempo para construir una promoción. El nuevo plan de negocio ya incluye esos factores. Ahora no vemos más variaciones en esos aspectos. Hubo un boom en los últimos años que afectó a promotores, constructores, estudios de arquitectura y Administraciones y que no supimos prever. Nadie esperaba que un país que hacía 800.000 viviendas se iba a ahogar para hacer 40.000, pero esa es la realidad. Sí sabíamos que la subcontratas han perdido potencia, pero la verdad es que el sector constructor está muy dañado.

"Nadie esperaba que un país que hacía 800.000 viviendas se iba a ahogar para hacer 40.000, pero esa es la realidad"

R. Las promesas del debut bursátil parecen hechas en un entorno poco realista.

R. Cuando Neinor en 2017 hizo la salida a Bolsa, que fue anterior a las de otras promotoras, vio plazos de licencias de tres o cuatro meses y tiempos de construcción de tres o cuatro meses menores que los de hoy. El gran riesgo que se corría en ese momento era comercial, porque en España había un stock de medio millón de viviendas sin vender. El gran reto, el mayor factor de riesgo, era ponerse a hacer casas y si se iban a vender. Ahí se acertó plenamente porque la recuperación de ventas está clara.

R. ¿Es realista que una empresa promotora pueda entregar 3.000 viviendas cada año?

R. El problema no será ese, el problema será de demanda. Si hay demanda para comprar vivienda, se construirá. Madrid y Barcelona tienen y tendrán demanda, pero hay zonas de España donde tenemos todos más dudas.

R. ¿Hay demanda de vivienda nueva?

R. Hay una demanda sólida, que empieza a ser diferente, porque cuando terminó la crisis había una demanda latente, que ha provocado repuntes muy rápidos de precios. Ese comprador prácticamente ya no queda. Eso debería hacer que cambiase el ritmo de crecimiento de precios hacia algo más razonable. Aunque la expectativa es que siga aumentando. Para el promotor, el mercado y la sociedad no es bueno y razonable que el precio siga creciendo a un 10% cada año. El ciclo corto y rápido se demostró con la crisis que es nefasto para el sector.

R. ¿Hay un enfriamiento en las ventas sobre plano?

R. Nosotros estamos manteniendo el número de preventas, pero soy consciente de que ese ruido en el mercado, si se confirma, lo visualizaremos en Neinor. Estamos en un momento normal del ciclo, esa curva de incremento de precios tiene que suavizarse.

R. También se enfrenta al problema de la precariedad laboral de los jóvenes, que ven difícil acceder a la compra de una casa. ¿Cómo puede afectar al sector?

R. Ojalá sean solo los jóvenes. Comprar una vivienda en España es muy difícil. No obstante, el peso que tiene la juventud en la compra de vivienda nueva es relativa porque normalmente es más cara. Son cosas que nos preocupan a todos, a mí como promotor y como ciudadano. El drama está, más allá de la vivienda, en lo que se encuentra la juventud española cuando sale al mercado laboral, lo salarios que tienen. Que se recuperen los salarios es un tema de país para que la gente joven pueda emanciparse, y que también afecta a la natalidad.

R. ¿Qué planes tiene de compra de parcelas?

R. Tenemos prácticamente completa la cartera de suelo hasta 2023. En el plan de negocio se aprobó la compra de 100 millones de euros de suelo para este año y para el que viene, 50 millones de forma anual, otros 150 millones en 2021 y 250 millones en 2022. Además, me gustaría comprar más para 2023 y 2024, mayoritariamente finalistas y, luego, para 2025 suelo no finalista [sin permisos] pero con la gestión urbanística muy avanzada.

R. ¿Han avanzado en algún acuerdo para construir casas en alquiler para algún inversor?

R. Hemos tenido aproximaciones de fondos y socimis interesadas en entrar en el mercado del alquiler con edificios completos. Para nosotros es una opción. Estamos trabajando pero ya dijimos que íbamos a ser muy cuidadosos con el margen. No estamos en una situación de necesidad y de vender edificios perdiendo márgenes para el accionista. Confío en que seremos capaces de cerrar alguna operación porque ya tenemos algunas en marcha que pueden que fructifiquen.

R. En Bolsa sigue el castigo a Neinor. ¿Cómo lo valora y cómo pueden recuperar la confianza?

R. Las inmobiliarias cotizadas estamos todas en esta misma situación. Mi sensación es que somos empresas jóvenes, en fase de crecimiento, que ninguna se ha estabilizado en un ritmo de entregas y de repetir el ciclo. Todas tenemos que llegar ahí. Creo que el mercado necesita ver progresivamente cómo se va cumpliendo el plan de negocio hasta que lleguemos a la velocidad de crucero. Tampoco jugamos solos, ya que la Bolsa está como está y existe incertidumbre internacional en todos los mercados.

R. El fondo Orion controla ya el 15% de Neinor. ¿Cómo valora esa entrada en el capital y si sigue creciendo?

R. Lo valoro de forma positiva. Es un fondo que ha estudiado la compañía y habrá visto que es una buena oportunidad de inversión. Por lo que sabemos, les gusta la empresa y vienen con idea de largo plazo, y por tanto estamos contentos.