El enfriamiento de las ventas sobre plano de vivienda pone en alerta a las promotoras

Las inmobiliarias ven endurecer el proceso de comercialización Los altos precios y el difícil acceso de los jóvenes a la compra complican las preventas

Construcción de viviendas en Madrid. Pablo Monge

Las promotoras inmobiliarias comienzan a ver con bastantes reservas sus datos internos que provienen de la comercialización de viviendas nuevas a lo largo de 2019. El ritmo de ventas sobre plano comienza a languidecer respecto al pasado año y es especialmente preocupante en algunas grandes urbes y la Costa del Sol, según distintas fuentes consultadas, donde el aumento de la oferta y las subidas de precios dificulta la comercialización para las empresas.

Un directivo de una de las grandes promotoras, que prefiere mantener el anonimato, muestras las gráficas con diferentes ratios de preventas respecto al pasado año, que caen alrededor de un 25%. Descienden los ratios de ventas sobre visitas, contactos o sobre producto disponible, entre otros. Bajo su punto de vista, las razones de por qué les cuesta más vender son variadas, entre otras porque la competencia ha aumentado, los precios son más altos, “la demanda está mostrando síntomas de agotamiento”, las dos convocatorias electorales han podido retrasar decisiones de compra y también el anuncio de subida de impuestos, cree este ejecutivo, puede haber retraído a las familias.

Coincide con él otro de los principales protagonistas del sector, que cifra en un 20% las caídas de esos ratios. “2015, 2016, 2017 y 2018 han sido totalmente atípicos. Se vendía todo lo que sacábamos. Pero hoy hay más competencia y la demanda de vivienda embalsada durante la crisis no es ilimitada”, apunta. “Las ventas se han enfriado, pero depende mucho de la ubicación del mercado”, añade. Aun así, los números globales de ventas de vivienda nueva seguirán al alza porque hay más oferta, pero algunas compañías pueden sufrir si no consiguen ser competitivas en producto y precio. Este ejecutivo señala que uno de los grandes problemas para algunas empresas será que no dispongan de preventas suficientes para encontrar la financiación bancaria con la que arrancar la obra. Consultadas las grandes compañías como Aedas, Neinor, Metrovacesa o Vía Célere, todas ellas coinciden en que cumplen sus objetivos de ventas en este 2019.

• Años muy buenos

Todas las comercializadoras de casas prefieren hablar de la palabra “normalización” más que de enfriamiento, ya que consideran que los años precedentes fueron extraordinariamente buenos. “Desde diciembre hemos encontrado una ralentización en las ventas”, confirma Samuel Población, director de residencial de la consultora CBRE. Explica que en algunas áreas la tasa de esfuerzo para pagar una hipoteca supera el 30% o el 35% de los ingresos, por lo que muchas familias “se quedan fuera de la financiación de una hipoteca”, además, cree que la oferta es muy elevada en algunas zonas y la conocida como demanda de reposición (quien vende su casa para comprar otra nueva, la que ha tirado del sector en estos años) “se está agotando”. Detalla que los ratios de venta son peores, pero aun así sobre plano son aceptables.

“Hemos pasado a un escenario más razonable al de años anteriores”, apunta por su parte Mikel Echevarren, consejero delegado de la consultora Colliers, sobre un enfriamiento del negocio de las promotoras. “Sí ha habido algunos signos que han podido afectar como la inestabilidad en las Bolsas o la incertidumbre política”, opina, “y los compradores se lo piensan más”. Describe, a su vez, que los plazos de venta se han extendido. La mayor competencia en proyectos provocará que haya promotoras que paguen errores en la ubicación de los suelos y en el cálculo de precios. Recuerda asimismo que la inversión en casas para arrendar puede verse afectada por el decreto de vivienda en alquiler aprobado por el Gobierno. Aún así, piensa que el gran problema es la dificultad de acceder a hipotecas por parte de los jóvenes, por la precariedad y bajos sueldos, que deberían ser quienes compren casas. “Es una enorme demanda expulsada del mercado”.

Los expertos destacan que los precios en determinadas ubicaciones se han disparado por la escasez de suelo finalista (con permisos urbanísticos) y por el aumento de los costes de edificación. En Madrid, por ejemplo, desde 2015 y hasta final de 2018 los precios de vivienda nueva han crecido un 36% y en Cataluña un 30%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

“Sí hay una suave corrección en los ritmos de venta que han pasado a un nivel más lógico y sano que el visto en los años inmediatamente posteriores a la salida de la crisis. Actualmente los plazos de venta se sitúan entre los 20 y 24 meses de media frente a los 16 y 20 de hace un año o año y medio”, subraya, por su parte, Arturo Díaz, director ejecutivo de residencial de Savills Aguirre Newman, que destaca el “progresivo agotamiento” de la demanda embalsada en los siete años de crisis.

“Nadie va a reconocer públicamente si hay parón en las preventas porque es información muy sensible para las empresas”, asevera Daniel Cuervo, secretario general de la patronal española de promotores (APCE) y de la madrileña (Asprima). “Los plazos han aumentado, pero siguen siendo buenos” y recuerda la dificultades que tienen los jóvenes para acceder a una vivienda nueva.

Un interrogante mayor en la Costa del Sol

Más oferta. Los expertos y empresas consultadas señalan a la Costa del Sol en Málaga como el punto más caliente para las promotoras por la gran cantidad de oferta, de más de 300 proyectos, que se desarrollan actualmente. El problema que señalan es que el ritmo lento de comercialización hace que haya proyectos que no van a poder arrancar si no consiguen un nivel de preventas del 50% para obtener créditos. “Lo más evidente es la Costa del Sol por el número de proyectos”, segura el responsable de la patronal. “Las entidades financieras quieren ser más cautos y endurecen las condiciones a los promotores para no cometer errores”, añade.

Ubicaciones. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, habla de las “dos Españas”, aquella en la que todavía no ha arrancado la recuperación inmobiliaria o es muy limitada y aquella donde los precios han crecido rápidamente en los últimos años. Señala a Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y Córdoba donde “el mercado está cerrándose un poco”, asegura. “Hay mucha gente que a determinados precios o no pueden comprar o los bancos no les dejan”, afirma.