La pieza ibérica del puzle inmobiliario europeo

Hay señales de que el mercado se ralentiza, aunque con excepciones como Portugal

La volatilidad experimentada a finales de 2018 realzó el atractivo del sector inmobiliario gracias a su estabilidad frente a los activos más líquidos. A nivel europeo, el sector se caracteriza por una demanda estable y un precio de alquiler que sigue subiendo a pesar de unos fundamentales menos vigorosos. La cartera de proyectos permanece generalmente estancada y la inversión ha disminuido, si bien se sitúa por encima de la media si tomamos como referencia un rango de tiempo amplio. Los rendimientos se mantienen estables y se comprimen ligeramente en la mayoría de los lugares.

Las tensiones comerciales, la desaceleración de China, la volatilidad de los mercados financieros y la inminente salida del Reino Unido de la UE parecen estar afectando en gran medida a los indicadores de confianza. Hay indicios de que está teniendo impacto sobre el mercado de oficinas, ya que se han registrado caídas en el segundo semestre de 2018. No obstante, el primer semestre de 2018 fue en realidad ligeramente más fuerte, por lo que finalmente fue solo un 0,9% inferior a 2017.

Sin embargo, se han registrado algunos datos positivos, ya que las ciudades portuguesas de Oporto (+177%) y Lisboa (+23,2%) experimentaron fuertes aumentos de demanda de alquiler de oficinas. Eso sí, partían de una posición baja en comparación con otras ciudades europeas. También han experimentado un incremento de los alquileres prime; Oporto ha registrado un aumento del 21% y Lisboa del 10%.

En lo que se refiere al sector retail, continúa el proceso de transformación para competir con el continuo crecimiento de la cuota de mercado del comercio electrónico. Madrid y Barcelona vieron caer los alquileres un 9% y 9,5% respectivamente. Sin embargo, en Europa los precios de alquiler se mantuvieron generalmente estables, lo que indica cierta resistencia, incluso con crecimientos en algunas localizaciones. Al igual que en el mercado de oficinas, Oporto tuvo un año fuerte en el sector retail, con un aumento del 20% en las rentas prime. Un último aspecto positivo desde el punto de vista de los fundamentales es que el crecimiento de los salarios se está recuperando en la mayoría de los países europeos.

Por otra parte, las instalaciones industriales siguen siendo un objeto de deseo a medida que se intensifica la competencia para optimizar las redes de distribución entre minoristas y distribuidores de comercio electrónico. Los fabricantes también están interesados en asegurarse de que tienen suficientes capacidades logísticas, ya que hay indicios de que las cadenas de suministro se están centrando cada vez más en el ámbito local. Las unidades más pequeñas tienen un volumen elevado de demanda, sobre todo en las ciudades y sus alrededores.

Esta demanda fue muy fuerte en la mayoría de los mercados europeos, ya que los minoristas y los comercios digitales se apresuraron a ganar espacio, aunque los fabricantes no fueron tan activos. Berlín (+18%) y Barcelona (+8%) fueron algunos de los núcleos más destacados en este sector.

Si analizamos la inversión en activos inmobiliarios europeos, los datos indican que en el cuarto trimestre de 2018 se situó en torno a los 90.000 millones de euros, un final mucho más débil que los 115.000 millones de euros del año anterior. Los volúmenes globales del año se situaron en torno a los 273.000 millones de euros, lo que supone un descenso del 14% con respecto al año anterior. Era previsible que se produjera un descenso, ya que en 2017 se completaron varias operaciones de cartera de gran envergadura y el resultado del ejercicio seguía siendo un 26% superior a la media a largo plazo.

No obstante, hay indicios de que el mercado se está ralentizando; en 2018 se registró el resultado más bajo desde 2014, ya que los volúmenes han comenzado claramente a disminuir. Esto está probablemente muy relacionado con la preocupación por los riesgos geopolíticos, especialmente el Brexit, así como con la preocupación por el debilitamiento de los fundamentales. El indicador de sentimiento económico de la CE –que tiende a correlacionarse bastante con los volúmenes de inversión– ha caído en 10 de los últimos 12 meses, lo que sugiere que estas condiciones de mercado podrían persistir hasta bien avanzado 2019.

El descenso fue común en todos los sectores, con la notable excepción de la vivienda, que registró un aumento de la inversión del 7%, poniendo de manifiesto la alta demanda, tanto de activos residenciales como de activos con atributos defensivos. Por geografía, la mayoría de las principales economías europeas experimentaron una disminución. Con la continuación del bloqueo del Brexit, las ventas en el Reino Unido cayeron un 19%, mientras que en Francia (-16%) y España (-18%) se registraron caídas similares. Esto se debió muy probablemente a los altísimos niveles de precios de estas economías avanzadas, lo que también explicaría el crecimiento en los mercados más periféricos. Portugal (+80%) registró grandes entradas, aunque este mercado es más pequeño y, por lo tanto, más volátil.

Los inversores en el sector inmobiliario parecen haber llegado al consenso de que nos encontramos en una etapa avanzada del ciclo, aunque no está tan claro el nivel de madurez de la misma. Los sondeos apuntan a que la banca europea espera que el crecimiento del crédito se modere y, aunque la creación de empleo sigue siendo fuerte, es importante recordar un principio económico básico: el mercado laboral es un indicador rezagado. En Europa, fuera de ciertos mercados concretos, la recuperación de la oferta ha sido lenta debido a las restricciones al préstamo.

Gunnar Herm es responsable de estrategia e investigación de UBS AM para el mercado inmobiliario europeo

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