La reforma hipotecaria impondrá pérdidas a la banca en las amortizaciones anticipadas
El sector perderá hasta el 15% del monto adelantado en los préstamos fijos, según el supervisor, que cree que la nueva ley rebajará los litigios pero elevará el coste del crédito
La reforma hipotecaria que regirá en España desde finales del mes de mayo ocasionará pérdidas financieras a la banca ante determinadas amortizaciones anticipadas de los créditos para la compra de vivienda a tipo fijo. Así lo advirtió ayer el Banco de España en un documento en el que analiza, por primera vez, los efectos que tendrá la nueva regulación que el Congreso de los Diputados aprobó por amplia mayoría el pasado 21 de febrero para su entrada en vigor tres meses después.
Los técnicos del supervisor financiero estiman que los nuevos límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo (con un tope del 2% en los 10 primeros años del crédito y del 1,5% después) “no cubrirían completamente en ciertos casos la pérdida financiera para el prestamista”.
“Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso el prestamista deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir los fondos amortizados anticipadamente en activos de similares características”, explica el informe del Banco de España.
En concreto, el impacto para la entidad puede llegar a ser del 15% del capital reembolsado anticipadamente. Así pasaría en un préstamo, al que le queden 30 años de vida, a un tipo de interés fijo del 2% cuando el diferencial entre el precio de la hipoteca y el del crédito en el mercado ascienda a 100 puntos básicos. Si el tipo fuera del 5%, y el diferencial similar, la pérdida llegaría hasta el 12%.
En el caso de que la diferencia entre el tipo de interés de la hipoteca y el de mercado sea de solo 50 puntos básicos, los reembolsos anticipados de créditos al 2% dejarían una pérdida financiera de hasta el 7% para la banca o del 6% si el préstamo fuera al 5%.
Más allá, el supervisor estima que la mayor facilidad para convertir hipotecas a tipo variable en fijas podría incentivar cierto desplazamiento de las carteras de crédito hacia este tipo de modalidad, que ha crecido en los últimos años pero sigue siendo minoritaria en España. Eso mejoraría la capacidad de gestionar el riesgo a futuro de los clientes, que sabrían qué cuantía deben pagar durante toda la vida útil de la hipoteca, celebra el supervisor. Sin embargo, también “podría propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos”, alerta el Banco de España.
De momento, el incremento en la comercialización de hipotecas a tipo fijo, y la cautela del sector ante una nueva ley que le obligará a asumir casi todos los costes de constitución de estos créditos, ha elevado ya el coste de estos préstamos a su máximo desde septiembre de 2016. En concreto, según los datos del propio Banco de España, las hipotecas firmadas en enero se cerraron, de media, a un 2,34% TAE (tasa anual equivalente), frente al 2,09% de la media de la zona euro.
De otra parte, el Banco de España destaca que las nuevas cláusulas de vencimiento anticipado, las que permiten activar un desahucio ante determinado nivel de impagos, que introduce la reforma retrasarán la recuperación de los créditos morosos. Esto es así porque hasta ahora, y hasta la entrada en vigor de la norma, la banca podía ejecutar el préstamo tras tres cuotas impagadas y con la nueva ley no podrá hacerlo hasta que se dejen a deber 12, o el 3% del capital, en la primera mitad del préstamo, y luego 15 cuotas o el 7% del capital.
“La mayor transparencia” que impone esta reforma al mercado hipotecario, asume el Banco de España, permitirá “reducir la inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad actual en este mercado, lo que debería redundar en una mayor actividad crediticia y en un mejor funcionamiento del segmento hipotecario”.
La posibilidad de cambiar de prestamista, subrogando la hipoteca a costa de la banca, elevará además la competencia entre las entidades. A su vez, este mayor grado de exigencia para la banca previsiblemente provocará un “cierto endurecimiento de las condiciones” de concesión a la vez que mejorará la calidad de las carteras de crédito hipotecario del sector financiero.
