La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Establece un marco de protección a los deudores que, en muchos aspectos, excede del previsto en la directiva

Paco Puentes

Este jueves, el Congreso de los Diputados debatirá el texto final de la Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, un paquete de medidas conocidas como la nueva ley hipotecaria. Realmente no es tal, pues no deroga el Decreto de 1946, sino que únicamente modifica determinados preceptos del mismo (algunos, ciertamente, de gran relevancia). La norma transpone la Directiva 2014/17/UE con un retraso de casi tres años: el plazo de transposición expiró el 21 de marzo de 2016, y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) está pendiente de decidir (a instancias de la Comisión Europea) si impone a España la correspondiente sanción, que podría sobrepasar los 110 millones de euros. La ley será aplicable (1) a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los cuales el prestatario, fiador o garante sea una persona física, y que se garanticen con inmuebles de uso residencial, y (2) a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo, siempre que alguno de los obligados tenga la condición de consumidor.

La ley establece un marco de protección a los deudores que, en muchos aspectos, excede del previsto en la directiva. Como novedad fundamental, se amplía el umbral de impagos necesarios para que el banco pueda declarar el vencimiento anticipado previo a la ejecución. Dicho umbral (actualmente de 3 mensualidades de capital o intereses o cantidad equivalente) se eleva hasta (a) un 3 % del capital o 12 cuotas mensuales, si el impago se produce durante la primera mitad del préstamo, o bien (b) un 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales, si el impago se produce durante la segunda mitad. Estos límites son superiores a los previstos en los primeros borradores del Proyecto de Ley, pero inferiores a los exigidos por Unidos Podemos (nada menos que un 10 % del capital), discrepancia que ha llevado a los de Iglesias a votar en contra del Proyecto en el Senado. Además, el acreedor deberá requerir de pago al deudor al menos un mes antes de declarar vencido el préstamo. Este régimen de vencimiento anticipado se aplicará retroactivamente a los préstamos celebrados antes de la entrada en vigor de la ley que no se encuentren ya vencidos.

La ley también incrementa las obligaciones de información precontractual al prestatario, e impone al banco realizar una evaluación en profundidad de la solvencia de los deudores antes de conceder el préstamo.

Dejando a un lado este régimen de vencimiento e información reforzada (que previsiblemente saldrá adelante en el Congreso con los votos de PP, PSOE y Cs), casi todo está en el aire. Incluso la entrada en vigor de la ley está por decidir (a los 30 días desde su publicación en el BOE, o bien a los 90 días, si se aprueban las enmiendas propuestas). Sí parece claro que se limitarán las comisiones por amortización anticipada: lo más probable es que prevalezca la versión salida del Congreso, que fija un máximo del 2% del capital reembolsado anticipadamente para los 10 primeros años y un 1,5 % con posterioridad, en los préstamos a tipo fijo. En cuanto a los préstamos con interés variable, las comisiones por amortización anticipada no podrán superar en ningún caso el 0,25 %. No parece que la enmienda del Grupo Popular (duplicando los límites máximos para las hipotecas a tipo fijo) vaya a ser aceptada por la Cámara Baja. También el interés de demora en los préstamos garantizados con inmuebles para uso residencial se limitará a un máximo de tres puntos por encima del interés ordinario (aunque varios grupos en el Senado han propuesto que no pueda ser superior al interés ordinario en ningún caso).

Como vemos, la ley impone medidas restrictivas para los prestamistas, que, sumadas a las recientes reformas (v. g. Real Decreto Ley 5/2017 sobre suspensión del lanzamiento de los deudores hipotecarios), incrementan el riesgo para el acreedor de manera considerable. Sin duda esto acabará por encarecer los préstamos hipotecarios, y hará más difícil que los individuos con rentas bajas y empleos precarios puedan acceder a la financiación de vivienda. ¿Una esperanza? Que el Congreso apruebe la enmienda planteada por el Grupo Popular en el Senado, consistente en reducir el tipo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) al 0 % para las hipotecas sobre primera vivienda. Recordemos que, tras el Real Decerto Ley 17/2018 aprobado por el Gobierno a principios de noviembre, los obligados bajo este impuesto son los prestamistas. El tipo impositivo oscila entre un 0.75 % y un 1.5 % de la responsabilidad hipotecaria total, en función de la Comunidad Autónoma. Si se aprueba esta enmienda, los costes repercutibles al cliente como mayor interés efectivo serán menores, y los consumidores notaremos menos el golpe. Aunque las perspectivas de que se elimine un impuesto (autonómico) a la banca no son particularmente halagüeñas: en dos meses hay elecciones. Y cada gesto cuenta.

Antonio García, asociado en el departamento de derecho inmobiliario y financiero en Dentons Madrid.