El boom inversor dispara el valor de los hoteles de cinco estrellas en España
El precio medio subió un 10% en 2018. Tinsa augura que volverá a crecer otro 5% este año
La inversión hotelera en España tocó máximos en 2018 con la entrada de 4.810 millones de euros, lo que supuso un incremento del 23% respecto al ejercicio anterior y la culminación de un ciclo alcista que ya dura cinco años. Y en esa fase, los triunfadores en términos de rentabilidad han sido los hoteles de cinco estrellas. Un informe de la tasadora Tinsa sobre el mercado hotelero, basado en un archivo histórico de 6.000 tasaciones hoteleras desde el año 2000, revela que estos inmuebles con la máxima categoría se han revalorizado un 10% en el último año y han situado su valor medio en 171.625 euros por habitación. Esta cifra supone un 25% más que la media de los de cuatro estrellas (128.604 euros por habitación) y un 51,5% si se compara con los de tres estrellas (83.217). En 2018, por ejemplo, la apreciación de los activos de cuatro estrellas fue del 4% e incluso los de tres estrellas se depreciaron un 7%. “Se deduce una mayor sensibilidad al ciclo económico en los hoteles de cinco estrellas. De igual modo que las categorías más exclusivas son susceptibles de sufrir un mayor ajuste en periodos de contracción económica, la mejora de la coyuntura económica afecta en mayor medida y de manera positiva a estos hoteles”, recalcó Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, durante la presentación del informe.
Los precios de los hoteles de cinco estrellas, sin embargo, sufren variaciones si se analiza la evolución de los activos de playa y los urbanos. En el caso de los hoteles vacacionales acumulan cuatro años seguidos de aumento de precios y ya sitúan su valor superior a los 200.000 euros por habitación, mientras que en el caso de los urbanos, el ciclo alcista se reduce a tres años y los precios medios se limitan a 160.000 euros. La inversión en destinos urbanos se ha concentrado en dos ciudades (Madrid y Barcelona) con fuertes diferencias entre ambas. Así el estudio analiza la evolución de los inmuebles de cuatro estrellas y llega a la conclusión de que la media en Barcelona se sitúa en 300.000 euros y en Madrid baja a 180.000 euros, cuando la media nacional queda fijada en 128.604 euros. “Ese mayor precio está muy ligado a la moratoria hotelera en Barcelona. Ha afectado a la oferta y todo lo que afecta a la oferta incide en el precio y en el valor”. Las previsiones que maneja la tasadora es que el valor de los activos hoteleros seguirá al alza este año. “En los hoteles de 3 y 4 estrellas esperamos un avance cercano al IPC, en torno al 2% o el 3%, mientras que el caso de los de 5 estrellas subirá otro 5%”, remarcó Gil.
Con independencia de la categoría del inmueble, el informe destaca el fuerte incremento de la rentabilidad, como consecuencia de un mayor crecimiento del valor de los activos en paralelo a un retroceso de la inversión. En el caso de los de cinco estrellas, el precio subió un 10% y la inversión retrocedió un 2%; en los de cuatro estrellas, el valor avanzó un 4% y la inversión cayó un 7% y en los de tres estrellas tanto el valor como la inversión descendieron un 7%.
