Portugal estrena el régimen de socimis con riesgo de robar inversiones a España

Mañana entra en vigor la ley de las firmas bautizadas como SIGI y estas nuevas sociedades se suman al atractivo del mercado luso

Plaza de Marqués de Pombal, zona de negocios de Lisboa.
Plaza de Marqués de Pombal, zona de negocios de Lisboa.

Portugal está de moda entre los inversores inmobiliarios. Y a partir de mañana suma un instrumento más para atraer capital. El gobierno socialista de Antonio Costa ha aprobado un decreto ley creando un nuevo tipo de sociedad a semejanza de la socimi española, que entra en vigor mañana. Mientras en España se discute si se endurece la fiscalidad de este tipo de sociedades, vigente desde 2013 y que han atraído miles de millones de euros en inversión, el país vecino se prepara para competir.

El decreto, promulgado en el Diario de la República este lunes, crea las bautizadas como Sociedades de Inversión y Gestión Inmobiliaria (SIGI). Se trata de una figura equivalente a los Reits internacionales o las socimis españolas, con la obligación de cotizar, exentas de tributar a cambio de repartir obligatoriamente, en este caso, el 90% del dividendo (que sí tributa). El negocio es el mismo: la propiedad de activos destinados al alquiler (oficinas, viviendas, hoteles, retail o naves logísticas).

“Es muy buena noticia para el sector inmobiliario y además es muy oportuno porque Portugal está viviendo un buen momento y captando inversión”, afirma Hugo Santos Ferreira, vicepresidente ejecutivo de Appii, la patronal lusa de promotores e inversores inmobiliarios. “Nuestro mercado es muy atractivo aunque tiene dos problemas, una subida de precios sobre todo en la vivienda y una falta grande de oferta en activos. Las SIGI pueden aportar más inversión para crear nueva oferta”, apunta. “A diferencia de lo que sucede en España, esta figura se crea para atraer más inversores al residencial”, explica.

“Es una oportunidad para el mercado portugués y atraerá más inversión extranjera”, destaca João Cristina, responsable en Portugal de la socimi española Merlin Properties. “Los precios siguen siendo atractivos, con crecimiento de las rentas [precios de los alquileres] y los fundamentales de Portugal, sobre todo en Lisboa, son excelentes”, añade.

El PIB de Portugal creció a un ritmo del 2,2% el pasado año y se espera que llegue al 1,8% en 2019. Lisboa fue elegida la semana pasada por PwC como la ciudad favorita en Europa por los inversores en el inmobiliario tras una consulta a decenas de expertos. Aunque es un mercado pequeño, los precios baratos, las rentas al alza y una mayor rentabilidad que otras ubicaciones animan a empresas y fondos. El responsable de Merlin señala a las oficinas como lo más interesante para los inversores, pero también centros comerciales, hoteles y en el futuro la logística.

Sonae valorará crear una SIGI en Portugal

“Desde Sonae Sierra siempre estamos atentos a nuevas oportunidades de inversión que puedan surgir. Consideramos que gracias a nuestra experiencia a la hora de gestionar vehículos de inversión inmobiliarios, la creación de una SIGI puede ser una oportunidad, aunque actualmente no haya nada en concreto”, señalan desde Sonae Sierra es una joint venture entre el grupo portugués Sonae, una de las grandes corporaciones portuguesas con marcas como Worten, y el grupo británico Grosvenor. En España gestiona también la socimi Ores para inversores de Bankinter.

“Mientras el Gobierno español ahora quiere quitar ventajas fiscales a la socimis, Portugal aparece como un mercado muy dinámico, muy atractivo, muy de moda. España está volviendo atrás”, opina Ferreira. El responsable de la patronal portuguesa se refiere al principio de acuerdo del Ejecutivo de Pedro Sánchez con Podemos, que se incluye en los Presupuestos, para que estas sociedades tributen por la franja de dividendo que no reparten (están obligadas a entregar el 80% del beneficio a accionistas).

Una de las ventajas de estas nuevas sociedades lusas es que para el accionista extranjero la tributación de los dividendos se sitúa en el 10% frente al 19% al 23%. Aún así, los expertos ven en la cuestión tributaria la mayor duda por ahora de las SIGI. Filipa Arantes Pedroso, socia del despacho luso Morais Leitao, explica que el Ejecutivo socialista de Costa ha elegido el formato de decreto para no pasar por la Asamblea, debido a las dudas sobre si sus socios de izquierdas aprobarían la medida. Pero ese camino ha dejado obligatoriamente la cuestión fiscal fuera de la redacción legislativa, que sí hubiera tenido que ratificarse en el parlamento. La norma solo explica que se regirán por el sistema tributario de las sociedades de inversión inmobiliaria, una figura ya creada anteriormente y que fiscalmente funcionan como los Reits. Aún así, la abogada cree que de momento Hacienda tiene que aclarar ese aspecto. “Aconsejamos a las empresas que pidan una opinión vinculante a la autoridad fiscal”, añade.

Por otra parte, esta experta recuerda que la ley también permite cotizar a las SIGI en el mercado secundario, a semejanza del MAB español, donde cotizan más de 60 socimis.

Además de las dudas sobre la tributación, Antonio Fernández, presidente de Armanext (asesor de socimis en los mercados de Euronext, como Lisboa, París o Ámsterdam) cree que el criterio exigido sobre los accionistas minoritarios, al menos 11 con participaciones menores al 2% y que sumen un 20%, puede ser un problema para algunos inversores. “No creo que a los grandes fondos les interese ese modelo de dar entrada a otros accionistas”, apunta. En España, el límite es el 2%.

“Creemos que la mejor previsión del éxito que pueden tener, si se despejan pronto algunas dudas fundamentalmente las tributarias, es mirar hacia lo ocurrido en España”, con más de 60 de estas sociedades, opina, por su parte, Alberto Segurado, director del área de asesoramiento de financiación de JLL. El responsable de esta consultora, sin embargo, no cree que las SIGI vaya a robar flujos de capital a las socimis. “Consideramos que son mercados distintos y con una velocidad diferente, por lo que no creemos que afecte a las inversiones en España ni suponga una competencia diferente a la actual”, señala. “La única modificación es que ahora se tendrá acceso a un vehículo estándar con un componente de liquidez mayor que la que podía tener anteriormente, al cotizar en un mercado bursátil”, añade.

“La figura de la socimi puede ser una oportunidad para el mercado portugués. Si analizamos el mercado inmobiliario español, vemos un importante crecimiento del sector desde la introducción de esta figura en 2013. No obstante, es difícil pronosticar los resultados que vaya a tener las SIGI sin tener en cuenta el contexto macroeconómico que podamos tener en los próximos años”, apuntan, por su parte, desde la inmobiliaria portuguesa Sonae Sierra.

Normas