Vigilar el mercado de la vivienda, pero nunca intervenirlo

Deben estar siempre excluidas las ayudas fiscales o directas

Los inmobiliarios no solo han sido los activos que más se han revalorizado en España en 2018, sino que han sido los únicos que han registrado ganancias en su valoración. El mercado de la vivienda tardó más tiempo en tocar fondo con la crisis última, y retrasó su recuperación hasta bien entrado 2015; pero desde que comenzó a levantar el vuelo lo ha hecho con una constancia y una consistencia evidentes, hasta el punto de que al menos en materia de precios en las zonas más dinámicas del país empieza a hablarse de una absorción completa de la pérdida de valor generado en la recesión. Se trata básicamente de Madrid, Barcelona y Baleares; en el resto del mercado los precios siguen ofreciendo descuentos muy abultados sobre las cotas máximas logradas en 2008.

Las expectativas para 2019 siguen cabalgando sobre el optimismo de 2018, aunque con guarismos más moderados, tanto en precios como en operaciones, así como en viviendas iniciadas. Los analistas estiman un avance de los precios medios de las casas en todo el país del 5% (ligeramente inferior al de este año), aunque con una distribución geográfica muy heterogénea, y cuantifican en unas 140.000 las nuevas viviendas iniciadas, una cantidad alejadísima de la obra residencial iniciada cada año durante los años del boom. Un comportamiento de estas variables como el citado parece razonable para colocar al mercado en velocidad de crucero y alcanzar una maduración que proporcione a los compradores un acceso a la vivienda en condiciones de solvencia, y que no incremente los niveles relativos de deuda de los hogares, que han hecho un esfuerzo de desapalancamiento extraordinario en los últimos años.

Pero hay que recordar que desde que arrancó el siglo, precisamente por las condiciones financieras excepcionalmente laxas que ofrecía el sistema bancario y la autoridad monetaria, la vivienda se ha convertido en un activo semifinanciero, empujado últimamente por una creciente demanda de vivienda destinada al alquiler, tanto por los particulares con alta capacidad económica, como por fondos y entidades que constituyen socimis como vehículo de inversión residencial. Por ello, aunque el intervencionismo en el mercado inmiobiliario es siempre contraproducente, debe mantenerse la vigilancia para que las variables que movilizan los precios no los presionen hasta niveles imposibles, tanto en la adquisición como en el alquiler. De tal ideario deben estar siempre excluidas las ayudas fiscales o directas, pues la historia reciente demuestra que se convierten siempre en un activador de los precios, y que ceban, sin justificación ni mejora de la calidad, los márgenes de actividades con recorrido productivo muy limitado.