Andrew Vaughan (Redevco): “Prevemos una rentabilidad de hasta el 15% por el Mercado de San Miguel”

El fondo inmobiliario holandés pagó en julio 70 millones por el mercado madrileño, a 40.000 euros por metro cuadrado

Redoblará su apuesta por España tras invertir 800 millones en el inmobiliario

Andrew Vaughan, consejero delegado del fondo inmobiliario Redevco.
Andrew Vaughan, consejero delegado del fondo inmobiliario Redevco.

Desconocido para muchos hasta hace poco tiempo, su nombre empezó a ser reconocible tras concretar la compra del Mercado de San Miguel, una referencia para turistas situada en pleno centro de Madrid. Y es que Redevco, el fondo inmobiliario que adquirió el icónico centro gastronómico, pagó 70 millones de euros por hacerse con el activo, un precio de 40.000 euros por metro cuadrado que lo convierte en la mayor operación de real state realizada en España. Con sede en Holanda, el fondo especializado en el retail ha estado presente en inversiones inmobiliarias en España desde sus inicios.

Su consejero delegado, Andrew Vaughan, asegura que seguirá invirtiendo en el mercado español y se muestra sorprendido por los titulares que ha acaparado la compra del mercado. Con más de 20 años de experiencia en el sector, Vaughan se unió a Redevco en el año 2000 como director general para Reino Unido, después de haber trabajado para Moorfield Group y Friends Provident Life Office. Desde 2011 ocupa su cargo actual en el fondo de inversión y, aunque tiene especial interés por el retail, no descarta entrar en otras operaciones inmobiliarias.

Por el Mercado de San Miguel se pagó una cifra récord en Europa, ¿qué rentabilidad esperan obtener?

Es verdad que cuando se confirmó la operación las noticias en los medios hablaban de que se había pagado un precio muy alto. Hay que tener en cuenta que es un activo que se encuentra en planta de calle, en la mejor zona del centro de Madrid. Si se hace la comparación con operaciones similares que se realizan en Gran Vía, no ha habido tanta diferencia. Además, cuando vimos que este activo recibe ocho millones de visitantes al año, consideramos que es un precio razonable. La rentabilidad en el momento de hacer la operación fue de mercado y nosotros prevemos que se pueda obtener una rentabilidad de entre un 10% y un 15% más del precio al que lo compramos.

¿Cómo van a lograr que el activo sea rentable?

Últimamente, desde que lo adquirimos, el Mercado de San Miguel aparece más en los medios de comunicación, por lo que está aumentando una popularidad que ya de por sí era alta. Además, hemos hecho muchos cambios. Ahora tiene otra cara. Con la afluencia de visitantes locales y extranjeros que obtiene cada año ya de por sí es rentable, y queremos mantener esa trayectoria e incrementarla. Para ello hemos cambiado la oferta gastronómica con el objetivo de crear sensaciones únicas.

¿En qué ha cambiado la oferta culinaria que ofrecen ahora?

No nos han faltado proposiciones para incorporar nuevos puestos. Ahora hemos relanzado el mercado con nuevas propuestas de la más alta calidad que pertenecen a algunos de los chefs más reconocidos de la cocina española que, además, poseen estrellas Michelin. Hemos incorporado platos de Jordi Roca, Rodrigo de la Calle, Ricardo Sanz y Roberto Ruiz. También hemos alcanzado acuerdos con otras grandes marcas, como el grupo Arzábal.

Como fondo de inversión, ¿Redevco es agresivo, conservador o está en busca de oportunidades?

El negocio es simple. En Europa tenemos diferentes fondos y controlamos algunos de los activos de mayor calidad en las principales ciudades, como Berlín o París, desde hace mucho tiempo. En este tipo de operaciones podemos ser más conservadores. Pero dentro del espectro hay escenarios más complejos. Para operaciones de activos en centros comerciales el riesgo es muy diferente y depende de los inversores, ahí se puede ser más agresivo. Depende del objetivo que nos marquemos.

Redevco es un fondo holandés, ¿por qué ha acudido al mercado español?

En realidad hemos estado inmersos en España desde nuestros inicios y siempre ha sido un objetivo de inversión. La matriz del grupo, que se llama Cofra, estuvo presente en la apertura del primer centro comercial en España, Baricentro, que se encuentra en Barcelona. Por lo tanto, España no es un mercado desconocido para nosotros.

¿Cuáles son los objetivos de Redevco para el mercado español?

Los objetivos son los mismos para España que para el resto de Europa. En nuestro portfolio manejamos muchos intereses. En primer lugar, primamos generar el retorno que demandan los inversores. El tamaño de las inversiones o del negocio no es lo principal. Después de obtener un buen retorno, buscaremos crecer en el mercado solo si identificamos las oportunidades adecuadas. A nivel global, en Europa, hemos pasado a gestionar 7.400 millones de euros en activos y prevemos llegar los 10.000 millones. 

¿Qué tipo de inversores buscan en España?

El primer inversor solo para España y Portugal es Ares Real State, desde julio de 2015. Desde hace tres años es el fondo que gestiona el capital para las inversiones y a través de él entramos en las operaciones.

¿Cuánto han invertido en España durante los últimos años?

En total, entre España y Portugal hemos invertido 800 millones de euros. Pero Portugal tan solo representa el 10% del mercado en Iberia, por lo que España es el mercado principal.

¿Qué objetivos tienen para España?

El objetivo es global para todos los mercados. Redevco es un fondo especializado en el retail, pero también en activos urbanos. Lo que buscamos es crear la adquisición de activos y transformarlos para que sean agradables y la gente quiera vivir, comprar o pasar su tiempo de ocio en ellos. Nuestro objetivo se basa en la creación de experiencias a través de la gestión de activos inmobiliarios. Lo que hemos hecho con en el Mercado de San Miguel refleja perfectamente nuestra visión de futuro para las operaciones de retail, y es que más que un sitio al que acudir para simplemente comprar o transitar, deberían proporcionar al consumidor experiencias únicas que disfrutar y compartir con sus amigos.

Las operaciones por las que destaca Redevco son las del sector retail, ¿se plantean ampliar la tipología de las inversiones?

Nos gusta el retail y es nuestra especialidad, pero al abrir edificios en localizaciones urbanas, las oportunidades ligadas a otros usos se multiplican y estamos abiertos a ello. Es lo que denominamos mix uses, o usos múltiples de los activos. Por lo tanto, trabajamos en el retail pero luego al edificio se le puede dar otro uso del que habíamos previsto inicialmente.

¿A qué plazo invierte Redevco?

Al igual que con el tipo de inversiones, más arriesgadas o conservadoras, existe un espectro muy grande dentro del tiempo que mantenemos el activo. Algunos podríamos tenerlos por cientos de años y con otros somos más flexibles. Cuando en una inversión logramos desarrollar un beneficio, miramos más el corto plazo. Pero cada activo tiene un tiempo, no existe una pretensión fija de mantenerlos durante 10 o 20 años.

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