La reforma hipotecaria complica a la banca compensar el pago del tributo con nuevas comisiones

El Congreso esperará a que el Supremo aclare su doctrina para diseñar un nuevo reparto de gastos hipotecarios en la nueva ley en ciernes

Esta dificultará que las entidades puedan compensar la asunción del impuesto imponiendo nuevas vías de ingresos

Sede del Tribunal Supremo.
Sede del Tribunal Supremo.

Media España, contando a bancos, consumidores, comunidades autónomas, jueces y políticos, contienen el aliento a duras penas estos días a la espera de que el Tribunal Supremo aclare definitivamente quién debe asumir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de las hipotecas. Los juristas consultados por este diario asumen que el pleno del alto tribunal del 5 de noviembre ratificará que son las entidades financieras quienes deben hacerse cargo, aunque se limite el efecto retroactivo del fallo. Si bien los diputados del Congreso han pactado esperar a la resolución para trasladar el criterio judicial a la reforma hipotecaria en ciernes, lo que el borrador de la norma deja claro es que la nueva ley complicará que la banca pueda crear nuevas comisiones para compensar, si es el caso, el pago del tributo en el futuro.

En concreto, la norma que tramita la Cámara Baja establece que “solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”. Es decir, que la banca no podrá establecer una nueva comisión solo con el objetivo de compensar el coste que le suponga pagar el tributo de constitución de la hipoteca, en el caso de que dicha doctrina se confirme.

Tampoco será fácil para el sector financiero incluir este sobrecoste en las comisiones ya existentes porque lo que la reforma hipotecaria plantea es simplificar los conceptos por los que el banco puede cobrar al cliente en la constitución del crédito. “Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo”, reza el texto que se tramita. A falta de ver la redacción final de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, esa unificación de las comisiones existentes es el único resquicio que le queda a la banca para elevar el coste de su tarifa y compensar en parte el impacto. Pero no es la vía más fácil.

“Los bancos no van a poder trasladar el coste del impuesto al cliente vía comisiones, que tienen que ser proporcionadas y por un servicio concreto. Lo harán subiendo los diferenciales del interés de la hipoteca”, asume Patricia Gabeiras, socia directora del bufete Gabeiras & Asociados. “La ventaja es que en el precio del crédito influye la competencia”, celebra, augurando que la guerra por la concesión de hipotecas suavizará cualquier posible subida.

Está por ver, en todo caso, si el revuelo que ha causado el cambio de criterio del Supremo y la inmediata decisión de suspender sus efectos hasta aclarar la doctrina, motiva nuevos cambios en la regulación hipotecaria. De momento, según confirman fuentes parlamentarias, los diputados que negocian la nueva norma se han citado el 6 de noviembre para introducir en la ley un reparto de gastos de constitución de la hipoteca que case con el dictamen que haga el alto tribunal el día anterior.

Este punto se había dejado abierto en las anteriores redacciones de la norma pese a la controversia que ya venía despertando. Hasta el momento, el Supremo había dictaminado, en diciembre de 2015, que la cláusula que impone al consumidor todos los costes de constitución de la hipoteca es nula, por abusiva. No aclaró, sin embargo, a quién correspondía el impuesto, la tasación, o las minutas de notaría, gestoría y registro. El pasado febrero, el Supremo estableció que el tributo debía abonarlo el cliente y ahora se inclina por el banco, lo que hace pertinente que la nueva legislación aclare el panorama en el futuro.

En todo caso, habida cuenta del precedente de las cláusulas suelo, es previsible que la norma salga adelante pero sea susceptible de cambiar si el asunto de los gastos hipotecarios acaba ante la Justicia de la UE. 

Frentes judiciales abiertos

IRPH. Más allá de los cambios legales que obligue a introducir el fallo del Tribunal Supremo sobre el reparto de gastos hipotecarios, la justicia debe aclarar en los próximos meses otros aspectos. Uno de ellos es el uso del índice hipotecario IRPH, en lugar del tradicional euríbor, que el alto tribunal español ha avalado al considerarlo una referencia oficial pero cuyo uso ha sido elevado a la Corte de Luxemburgo.

Intereses de demora. Otra cuestión que podría afectar a la nueva ley hipotecaria es el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la UE en agosto que limita el interés de demora que puede aplicar la banca a su cliente a un máximo de dos puntos sobre el tipo del crédito. De momento, la reforma hipotecaria opta por fijar la penalización por demora en tres veces el interés legal del dinero e impide que, como hasta ahora, pueda pactarse otra cifra.

La multa. En relación a la reforma hipotecaria hay otro asunto judicial de calado pendiente de resolver: la multa de 100.000 euros diarios que España se juega por haberse retrasado dos años y medio en la trasposición de la directiva europea que debe recoger la nueva ley.

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