Santander acierta yendo a contracorriente con su sede
Suena retro, pero es una jugada inteligente
Poseer tu propia sede suena algo retro para un banco. Véanse Lloyds y Goldman Sachs, que vendieron recientemente sus oficinas de Londres. Pero la compra por parte de Santander de su futurista sede en Madrid parece una jugada inteligente.
La Ciudad Financiera de la entidad fue idea del difunto presidente ejecutivo, Emilio Botín, que ideó un complejo de piscinas, campos de golf y la guardería corporativa más grande de Europa, con robots tipo R2-D2. Su debilidad por el proyecto no le impidió soltarlo en la cúspide de la última burbuja inmobiliaria por 2.000 millones, y alquilarlo.
La hija de Botín, Ana, actual presidenta ejecutiva, está considerando la posibilidad de comprar la Ciudad Financiera por al menos 3.000 millones de euros de la empresa en bancarrota que la adquirió en 2008. El precio es menos exorbitante de lo que parece: junto con la propiedad viene un montón de dinero en efectivo, 500 millones, acumulado a partir de las rentas de alquiler de Santander.
Una severa factura de alquiler puede explicar el atractivo de la operación. El banco paga 124 millones anuales, y el alquiler aumenta cada año en función de la inflación, según una fuente cercana. Esto implicaría un rendimiento de más del 4% de esos 3.000 millones de euros.
Sin embargo, las rentas prime en Madrid se sitúan en torno al 3,5%, según Savills. Y los costes de endeudamiento de Santander son mucho más bajos: sus bonos sénior con vencimiento en 2028 rinden alrededor del 2%.
El ahorro en el alquiler no es la única ventaja. Tomar posesión del campus permitiría al prestamista desarrollarlo y ampliarlo aún más. Las modificaciones suelen estar prohibidas en los contratos de arrendamiento a largo plazo.
Botín podría incluso subarrendar oficinas a otros inquilinos si decide recortar los 6.500 empleados del banco. Y dado que la demanda inmobiliaria está creciendo en España, el banco puede cobrar alquileres más altos a terceros.
Los analistas de UBS estiman que España es, junto con Alemania, el primer mercado inmobiliario de Europa en crecimiento de alquileres. El toque retro de Botín debería salir a cuenta.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
