Los mil y un requisitos de la banca para dar hipotecas al 100%

Algunas entidades se muestran más dispuestas a financiar la totalidad del precio de vivienda Los requisitos son una elevada solvencia del cliente, seguros extra y hasta doble garantía

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Las hipotecas bien pueden ser un reflejo de los tiempos que corren. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria apenas había trabas para financiar el 100% de la compra de una casa. Con la crisis, los bancos optaron por reducir los riesgos y prestar como máximo el 80%, salvo para sus propios pisos. Pero, en los últimos meses, el crecimiento económico y las buenas perspectivas del mercado de la vivienda han envalentonado a algunas entidades, que de forma excepcional y discreta ofrecen de nuevo la posibilidad de cubrir la totalidad del precio de un inmueble de terceros. No hacen publicidad de ello, pero bajo negociación con el cliente, y siempre y cuando cumpla ciertos criterios y no pocos requisitos, la hipoteca al 100% está presente en las oficinas bancarias.

El presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González asegura que este tipo de financiación nunca ha dejado de desaparecer del todo “porque siempre hay operaciones que desde el punto de vista del riesgo se pueden conceder” y apunta que al cierre de 2017 el 14,5% del nuevo préstamo era por importes superiores al umbral del 80% recomendado por el Banco de España. Es decir, hipotecas de alto riesgo, a juicio del organismo que dirige Luis María Linde, que las vigila de cerca en su afán por evitar que se repitan los errores del pasado.

Es cierto que los bancos dispuestos a ello son pocos, pero de contemplar la operación, sí exigen condiciones muy especiales. Para empezar, los aspirantes a este tipo de financiación deben gozar de un excelente perfil financiero. Se exige estabilidad laboral, cierta antigüedad en el trabajo e ingresos altos, no inferiores a unos 3.000 euros al mes. Asimismo, es imprescindible no tener créditos pendientes ni figurar en ficheros de morosos. En definitiva, una exquisita solvencia.

Además, la banca se vale de algunas fórmulas. La mayoría de hipotecas financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación, el que sea menor. Pero las hay que conceden el 80% de la tasación, como Santander, BBVA, Liberbank e ING, y si es lo suficientemente alta, entonces cubren el precio total de la vivienda sin saltarse la limitacion del Banco de España. Por ejemplo, si una vivienda cuesta 100.000 euros y el valor de tasación es de 130.000 euros, el 80% del préstamo en función a lo tasado serían 104.000 euros, sobrando incluso 4.000 euros para gastos. BBVA, que recuperó en marzo la comercialización de créditos por encima del 80% del coste del inmueble bajo determinadas condiciones, ha dejado de publicitarlos en su web. La banca, incluido BBVA, ha advertido en las última semanas sobre el peligro de las hipotecas al 100%.

Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas, sostiene que también hay casos en los que la banca supera el 80% del valor de tasación, pero “son clientes muy selectos”. Fuentes de Liberbank confirman que han llegado a dar el 100% del valor de compraventa a clientes con sueldos de cerca de 10.000 euros al mes.

Por otro lado, es probable que la entidad pida un aval cualificado o la doble garantía. Esto último implica que el banco financia el 80% del valor de la vivienda y el 20% restante a través de una hipoteca sobre un segundo inmueble: otras propiedades o de un familiar.

Según la AHE, el 14,5% de los nuevos créditos son por importes superiores al 80% recomendado por el Banco de España

Y no hay que obviar la vinculación extra. Además de las condiciones habituales, como la domiciliación de la nómina y recibos, las tarjetas y el seguro de hogar, las entidades aprovechan para solicitar otros seguros, como el de vida o el de protección de pagos y planes de pensiones. “Los clientes con mayor poder adquisitivo son los más interesantes para la banca desde el punto de vista de la venta cruzada de productos”, asegura Villén, que apunta no obstante que la vinculación suele estar más ligada al precio de la hipoteca que al mayor porcentaje de financiación, “aunque a veces en estos casos se es menos flexible en posibles reducciones de los compromisos del seguro de vida y se da la opción de contratar otros seguros como el de coche o moto”.

Laura Martínez, de iAhorro.com, apunta que los planes de pensiones encarecen la hipoteca dado que “los hipotecados deberán hacer aportaciones que en algunos casos van entre los 500 y 1.000 euros anuales”.

Villén aclara que “los bancos están empezando a ser más flexibles porque el gran problema de la clientela no es la capacidad de pago, sino el no tener los ahorros suficientes”.

Consejos

Estudiar el contrato. Hay que leer con detenimiento el contrato, la letra pequeña y conocer y entender bien los productos adicionales que se incluyen en él, dado que algunos seguros pueden llegar a incrementar notablemente el coste total de la hipoteca.

Nivel de ingresos. Es un factor que condiciona el importe del préstamo y, por regla general, la banca no permite que la cuota mensual de amortización supere el límite prudencial del 30-35% de los ingresos mensuales netos, asegurando así la solvencia suficiente para reembolsar el préstamo.

Ahorros. Actualmente, es necesario disponer del 20% del valor de la vivienda más otro 10-15% para gastos de formalización. Aunque el banco conceda la hipoteca al 100%, los gastos seguirán a cargo del cliente.

Intermediarios. Según el comparador de productos financieros HelpMyCash, estos profesionales “están bien relacionados con la banca, así que son capaces de negociar la concesión de hipotecas 100% de financiación con mayores probabilidades de éxito”. Eso sí, cobran comisiones de entre el 1% y el 5% del capital del préstamo que consigan.