Las tasaciones de vivienda incluirán desde octubre un rating de riesgo hipotecario

Medirá la probabilidad que tiene la casa de perder valor en los seis años siguientes Tendrá en cuenta la coyuntura económica

Belén Trincado / Cinco Días

¿Cuánto hubieran dado los miles de propietarios que vieron durante la pasada crisis cómo sus casas perdían valor por poder anticiparse a esa depreciación y haber reaccionado a tiempo? ¿Y los bancos que les concedieron los préstamos para comprarlas y luego tuvieron que ejecutar esas hipotecas, cómo hubieran actuado con más pistas acerca de lo que después ocurrió?

Sin duda, poder prevenir lo que aconteció con los precios de las casas a partir de 2008 hubiera ahorrado mucho sufrimiento a hogares y empresas que vieron cómo el valor de su patrimonio inmobiliario se reducía, en muchos casos, a menos de la mitad de lo calculado con anterioridad.

Pues bien, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que agrupa a las principales tasadoras con una cuota de mercado superior al 90%, ultima los detalles de la nueva información que incluirán las tasaciones a partir del último trimestre de este año.

Se trata de un rating que, siguiendo el esquema de las notas que emiten agencias como Moody’s, Fitch o Standard & Poor’s, medirá el riesgo que tienen las viviendas de sufrir una pérdida de valor significativa en los seis años siguientes al momento de la concesión del préstamo. La iniciativa tiene en cuenta que, estadísticamente, la mayor parte de los créditos que resultan fallidos lo son entre el tercer y el sexto año desde la concesión, por lo que ése es el periodo durante el que es más importante para una entidad financiera tener la seguridad de que el valor de su garantía hipotecaria no ha sufrido una depreciación respecto al momento en el que fue otorgado el crédito.

Según explica a CincoDías la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, “concebimos la calificación hipotecaria de los inmuebles como el paso previo al desarrollo e implantación, por parte de las sociedades de tasación, de un sistema homogéneo de ajuste hipotecario”. De esta forma, bajo los mismos criterios que los establecidos por la Orden ECO 805/2003, se trataría de establecer el valor hipotecario de los inmuebles, entendiendo éste como “un valor prudente cuyo cálculo mitigue el efecto que pueda estar teniendo sobre los precios el nacimiento de algún tipo de burbuja”, añade Arnaiz.

¿Cómo será esta nota que se asociará a cada vivienda? Tal y como explican desde la AEV, la calificación constará de un conjunto de tres notas (tipo AAA, ABD, por ejemplo). La primera se referirá a la situación macroeconómica nacional y de la comunicad autónoma o provincia donde se ubique el inmueble. En segundo lugar, se valorarán los aspectos más importantes del mercado inmobiliario local y en tercer lugar se analizará la casa en función de sus características físicas y funcionales, tales como si está ubicada en zonas inundables o de alto riesgo sísmico, si es un semisótano o se localiza en un bajo en patio interior.

Además, se tendrá en cuenta si la vivienda forma parte de un edificio donde hay otros pisos con problemas de okupas, o si sufre graves patologías constructivas.

Oficinas y comercios

La AEV asegura que hasta el momento han avanzado en el modelo a aplicar para edificios de uso residencial, si bien está previsto que paulatinamente alcance también al resto de usos que vayan a ser valorados por el método de comparación, como oficinas o centros comerciales. Además, explica que esta calificación se otorgará para cada vivienda de forma individual cuando se solicite su valoración como garantía hipotecaria, por lo que su coste estará incluido en el de cada tasación. Tal y como avanzan los trabajos para tener plenamente implantada esta iniciativa, las mismas fuentes indican que las primeras tasaciones que incluirán este innovador rating estarán listas para propietarios y bancos a partir del último trimestre de este año.

¿Qué parámetros tendrá en cuenta la tasadora a la hora de evaluar la situación del mercado y la coyuntura económica? Habrá indicadores clave que no podrán obviarse como es la evolución del producto interior bruto (PIB), o la tasa de ocupados, ambos considerados como buenos termómetros del estado de salud de la economía, cuyos ciclos están estrechamente ligados con la marcha del sector inmobiliario.

Las tasadoras aseguran que también se vigilará de cerca la demografía y factores tan determinantes como el envejecimiento de la población, asociado a una menor demanda futura de vivienda.

Y, como es lógico, no se perderá de vista la evolución de la tasa de esfuerzo que se requiere en cada momento para comprar una casa. Por todo ello, se analizará el diferencial entre el avance del PIB y la evolución de los precios inmobiliarios y las cuotas hipotecarias, dos indicadores que suelen ofrecer pistas sobre la aparición de burbujas.

Por primera vez, se tomarán en consideración indicadores claves que permitan identificar mercados paralizados, tales como el volumen total de oferta sobre el censo de viviendas o la ratio del número de transacciones trimestrales sobre el stock ofertado. Todo para ofrecer la mayor información posible que ayude a calibrar las posibilidades de perder valor a medio plazo.

Otras claves del mercado

El peso en el mercado de los extranjeros. El 6,9% de las hipotecas sobre vivienda en 2017 fueron formalizadas por extranjeros, superando los 21.000 préstamos, según se desprende del Anuario 2017 de la Estadística Registral Inmobiliaria elaborado por el Colegio de Registradores. Por comunidades autónomas, Cataluña (20,2%), Comunidad Valenciana (19,2%), Andalucía (17,4%) y Madrid (14%) fueron las regiones en las que el peso de extranjeros sobre el total de hipotecas fue mayor.

Se consolida la mejora de la actividad. En el último año, se registraron 310.640 hipotecas sobre vivienda en toda España, lo que representa un incremento del 10,90% con respecto al ejercicio precedente, según el citado Anuario.

Incremento de las tasaciones. Las valoraciones cuya finalidad es servir de garantía hipotecaria ascendieron a 650.000 operaciones en 2017, lo que representa un 24% más que un año antes.

Volumen de negocio. En términos globales, las 23 tasadoras más importantes obtuvieron unos ingresos de 283,8 millones de euros, cifra que supone un 17,1% más que el año anterior, un ritmo de avance que casi duplica el de 2016.