Sareb elige a Aedas, Vía Célere y Aelca como posibles socios en el negocio residencial

La empresa con la que se alíe tendrá que cotizar. Se trata de la mayor operación de la historia de la entidad

Negocia con las promotoras la aportación de 800 millones en suelo

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Jaime Echegoyen, presidente de Sareb, en una reciente comparecencia en el Congreso.

Sareb avanza en su plan de asociarse con una promotora de viviendas cotizada a cambio de aportar suelo. El banco malo ha elegido a las inmobiliarias Vía Célere, Aelca y Aedas como finalistas en el mayor proyecto en sus seis años de vida, según confirman tres fuentes conocedoras del proceso abierto. La intención de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es entrar de lleno en el negocio residencial de la mano de alguna de las empresas que protagonizan el nuevo ciclo alcista.

La entidad, tras explicar el proyecto a alrededor de seis compañías, se ha quedado con esas tres promotoras como finalistas, entre las que elegirá solo a una. El propósito final es contar con un socio estratégico junto al que construir viviendas en los próximos años, al que se podrá aportar suelo a cambio de acciones.

El banco malo ha puesto en el mercado una cartera de suelo de alrededor de 1.200 millones de euros, repartida por toda España pero sobre todo en las zonas donde más se ha reactivado el mercado de la vivienda nueva tras la crisis del ladrillo. Esas áreas son Madrid, Cataluña, Costa del Sol, Levante, País Vasco y algunas capitales gallegas, andaluzas o de Castilla y León. Las tres promotoras han podido seleccionar los terrenos que más les interesan y descartar los que consideran poco atractivos. En los tres casos, tras el análisis, la cartera de terrenos se reduce a un valor de entre 800 y 900 millones de euros. Las fuentes indican que el proceso todavía se encuentra en fase de estudio, pero que si se concreta podrá cerrarse en los próximos meses.

El propósito de Sareb, presidida por Jaime Echegoyen, es pasar esa cartera de alrededor de 800 millones a la empresa elegida como aportación en una ampliación de capital no dineraria. Eso convertiría al banco malo en accionista minoritario pero de referencia en la promotora de viviendas seleccionada. Esa empresa tendrá que estar obligatoriamente en Bolsa, una forma de que el banco malo venda esas acciones a medio plazo para hacer caja y recuperar parte del dinero de los activos inmobiliarios que gestiona procedentes de bancos y cajas que recibieron ayudas públicas.

La situación de las empresas elegidas en ese objetivo de estar en Bolsa es muy diferente. Aedas Homes, impulsada por el fondo Castlelake, ya cotiza desde noviembre del pasado año. Por su parte, Aelca y Vía Célere, ambas con el fondo Värde Partners como accionista principal, se han marcado el objetivo de debutar en el parqué en los próximos meses, y la aportación de suelo de Sareb les daría un impulso para ganar tamaño con el que enfrentarse a la búsqueda de inversores que respalden la apuesta bursátil.

Aunque la operación todavía tiene que sortear algunos interrogantes, sobre todo por el gran tamaño. Por ejemplo, en el caso de Aedas, aportar 800 millones en suelo supondría sobrepasar el 30% del capital de la inmobiliaria, algo que obligaría, según la Ley de opas, a realizar una opa por el resto del capital, lo que obviamente el banco malo no se plantea. Se podría sortear esa situación si se abordarse la transacción con un pago en acciones y otro en metálico.

En el caso de Aelca y Vía Célere, se abren otras cuestiones sobre si a una entidad cuyo principal accionista es público (el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, FROB, controla el 45% del capital) le interesa convertirse en uno de los accionistas de referencia en una compañía privada que todavía no ha conseguido salir a Bolsa.

La idea se concretaría en la integración de todo el negocio residencial y de desarrollo de suelo de Sareb en una promotora, ganando un socio a largo plazo. Se trataría de una operación muy similar a lo que Santander y BBVA lograron con Metrovacesa, a la que en los últimos años han engordado aportando suelo de sus balances a cambio de participaciones en el capital. Por ejemplo, en julio pasado los dos bancos inyectaron 1.100 millones en terrenos en una ampliación de capital no dineraria, y finalmente, en febrero, la llevaron a Bolsa.

Entrar en el capital de una promotora permitiría a Sareb, según explican las fuentes, beneficiarse del ciclo alcista de la vivienda, ya que este negocio aporta elevados márgenes de rentabilidad en el desarrollo de las viviendas, mucho mayor que la simple venta de carteras de suelo.

La sociedad presidida por Echegoyen ya había entrado a un ritmo muy moderado en el negocio de la construcción residencial, con el desarrollo de promociones en curso heredadas por la entidad y de viviendas desde cero en algunos suelos, concretamente en algo más de 4.400 casas. Algunas de estas promociones en pleno desarrollo podrían incorporarse ahora a la operación de aportación de activos a un socio.

Si se cierra esta operación, se trataría de la transacción más grande de la sociedad. Hasta ahora, la mayor venta directa de Sareb ha sido la llamada cartera Eloise, por 553 millones, adquirida por Goldman Sachs.

Los protagonistas

Sareb. Es una entidad privada creada en 2012 al que se traspasaron los activos tóxicos de los bancos que se beneficiaron de ayudas públicas. El banco malo recibió unos 200.000 activos por valor de 50.781 millones de euros, de los que el 80% son activos financieros y el 20% activos inmobiliarios. El compromiso de Sareb es liquidar esos inmuebles y préstamos adquiridos antes de 2027. El 45,90% del capital pertenece al Estado, a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), y el resto está en manos privadas —un total de 32 entidades entre las que se encuentra Santander, Caixabank, Sabadell y varias aseguradoras.

Aedas. Impulsada por el fondo estadounidense Castlelake, que controla el 51% del capital tras llevarla a Bolsa. Está dirigida por David Martínez.

Aelca. Fundada y dirigida por Javier Gómez y José Juan Martín, el 80% del capital está controlado por Värde.

Vía Célere. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la inmobiliaria, vendió la empresa a un conjunto de fondos liderados por Värde, que integraron en la promotora el negocio de la extinta Dospuntos, procedente en parte, a su vez, del antiguo negocio inmobiliario de Grupo San José.

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