Aena ofrece el suelo de Barajas y El Prat a los gigantes logísticos

Prevé contar con banco de inversión entre marzo y abril para fijar el modelo de explotación

Ultima el lanzamiento del proyecto catalán

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Uno de los mayores propietarios de suelo del país, el gestor aeroportuario Aena, está pisando el acelerador para sacar adelante sus planes inmobiliarios. La compañía espera elegir un banco de inversión entre marzo y abril para diseñar el modelo de explotación de casi 800 hectáreas en el entorno de Madrid-Barajas y de otras 230 hectáreas en Barcelona-El Prat.

Ese experto en el negocio debe ayudar a decidir sobre aspectos como las fases de desarrollo, a la vista de que una desproporcionada oferta de metros cuadrados podría reducir el valor obtenido por Aena; por dónde empezar (logística, explotación hotelera, centros comerciales, etcétera); si se opta por el modelo concesional o por la venta de terrenos, o si Aena invierte en construcción o deja esa carga en manos de los inversores privados.

Los técnicos y servicios jurídicos de Aena tratan de lanzar unos pliegos sin fisuras a la vista de que habrá múltiples focos sobre los que están llamados a convertirse en los mayores desarrollos urbanísticos del país por volumen de suelo.

El grupo que preside Jaime García Legaz tiene ya sobre planos una división preliminar con los usos de los citados terrenos (Idom ha realizado el estudio de Barajas y Arup, el de El Prat); faltaría el plan comercial. Con Fomento volcando en los últimos meses su política de inversión sobre Cataluña, la decisión es que el plan inmobiliario de Barcelona-El Prat sea presentado cuanto antes, probablemente en marzo. Después vendría el de Madrid-Barajas.

Tras el anuncio de inversiones por 4.000 millones en el ferrocarril catalán, el ministro Íñigo de la Serna se encargó de presentar los resultados del puerto de Barcelona; fue a la Ciudad Condal a anticipar el proyecto del AVE de bajo coste de Renfe, bautizado como EVA; lanzó el pasado lunes el plan director de El Prat, con la decisión de invertir 2.000 millones en la creación de un sistema único aeroportuario con Girona-Costa Brava, y es muy probable que vuelva a Barcelona con el plan inmobiliario bajo el brazo. Se trata de estar presente en una plaza en la que el independentismo llegó a cuestionar la titularidad de las principales infraestructuras.

Sin uso residencial

Respecto a los planes de explotación inmobiliaria en el entorno de los dos grandes aeropuertos de la red, las fuentes consultadas dan por prácticamente descartado el uso residencial a la vista de la dificultad para compatibilizar viviendas con la huella sonora de la actividad aérea. Aena sí tiene planeado dedicar espacio a oficinas; habrá centros comerciales y hoteles, y el gran destinatario de metros cuadrados será la logística.

La escasa cuota en transporte de carga, en comparación con los mayores aeropuertos europeos, se ha convertido en uno de los déficits más evidentes de Barajas y El Prat.

Al cierre de 2016 el aeropuerto capitalino rozó los 41,6 millones de toneladas, y por El Prat pasaron 13,3 millones, frente a las 215 millones de toneladas en mercancías declaradas por el aeropuerto de Fráncfort, las 214 millones de toneladas de París Charles de Gaulle o las 154 de Londres-Heathrow.

Con récord sobre récord en pasajeros, Aena es consciente de que el negocio de carga es una de sus palancas más claras de crecimiento. El sector de la logística, a través de la patronal UNO, lleva meses presionando en busca de un plan de desarrollo para Barajas. Este colectivo, junto a Aena, Iata o el Ministerio de Hacienda, participa en mesas de trabajo para hacer de la infraestructura un auténtico hub de carga.

La nueva distribución

La explosión del comercio electrónico en España, de la mano de referencias del mundo online como Amazon y Ebay, y el tirón digital de firmas tradicionales del retail como El Corte Inglés e Inditex, está generando nueva demanda de espacios logísticos. Y el entorno de ambos aeropuertos ofrece indudables ventajas competitivas tanto para estos gigantes (Amazon tiene importantes instalaciones en el aeropuerto holandés de Schiphol, en Amsterdam)como para la distribución de productos perecederos y los operadores especializados en el reparto.

FeDex cuenta con su base principal europea en el aeropuerto parisino Charles de Gaulle; DHL trabaja desde el aeropuerto alemán de Leipzig; UPS ha convertido al aeropuerto de Colonia, también en Alemania, en su hub; y el aeropuerto de Luxemburgo crece de la mano de Qatar Airways y Cargolux, mientras el de Bruselas se alimenta de la carga farmacéutica. Ya en España, Inditex copa el aeropuerto de Zaragoza, mientras DHL es el mayor inquilino de Vitoria, e Iberia lidera la carga en Barajas.

El madrileño Corredor del Henares, cercano a Barajas y con especial protagonismo de los polígonos de la ciudad de Coslada, ya es considerado como uno de los cinco grandes polos logísticos de Europa. Desde el sector se demanda que el mayor aeropuerto del país acompañe este desarrollo.

La explotación inmobiliaria ha sido siempre un valor oculto de Aena, que el anterior presidente, José Manuel Vargas, afloró durante la salida a Bolsa en 2015. Fue entonces cuando la empresa pública empezó a valorar la opción de hacer caja con el perímetro de sus aeropuertos.

Mucho antes, en el año 2003, un proyecto realizado por la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC), por encargo de Aena, se centraba en la posibilidad de construir una ciudad aeroportuaria de un millón de metros cuadrados (el equivalente a dos barrios de Barcelona) en torno al aeropuerto de El Prat. Ese proyecto ya incluía una ampliación del centro de carga, hoteles, oficinas y una rambla comercial.

Madrid-Barajas también probó, con más problemas que resultados, el sistema concesional en lo referente a hoteles en el entorno de la terminal 2. El hecho es que la crisis inmobiliaria paralizó un desarrollo inmobiliario que promete ahora catapultar los ingresos por negocios no regulados del gestor de la red española de aeropuertos.

Valencia, Málaga y Tenerife, en la lanzadera

Aeropuertos turísticos. Una vez que se abran los terrenos de El Prat y Barajas al mercado, Aena arrancará una segunda fase con el estudio de las posibilidades del suelo virgen de los aeropuertos de Valencia, Málaga y Tenerife. La mayor parte de los proyectos previstos requieren trabajos de urbanización y la ejecución de accesos, lo que engorda la necesidad de inversión.

Exigencias tras la salida a Bolsa. En su primer año en el parqué, Aena tuvo que valorar sus principales activos urbanísticos (350) en 40 aeropuertos: suelo, edificios y hangares por tres millones de metros cuadrados. Se trataba de establecer el valor razonable o precio de mercado para incorporar la tasación al balance de 2015, pero Aena también reconoció que podría hacer caja con la comercialización de activos desocupados.

Un complemento tras la rebaja de tasas. Aena tiene en su suelo todo un diamante por pulir capaz de compensar el impacto en ingresos que deriva de la rebaja tarifaria anual del 2%. El operador calcula que dejará de facturar unos 2.000 millones en diez años por el recorte en los precios que afrontan las aerolíneas, pero confía en amortiguar el golpe por la mejora en el tráfico derivado tasas más atractivas y el tirón de España como destino turístico. De no ser así, los terrenos se irán desarrollando por fases para maximizar su valor.

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