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Cerberus sacará a Bolsa su inmobiliaria Haya por unos 1.200 millones tras el verano

La compañía logra transformar en ebitda más del 50% de sus ingresos

Otras gestoras del sector, como Servihabitat, Solvia y Altamira, están pendientes del estreno

Metrovacesa lo consiguió el martes, pese a los problemas para cubrir el libro y a la nefasta sesión de Bolsa que tuvo que sufrir. La gran promotora española, que abandonó la renta variable en mayo de 2013, regresó a ella esta semana. No ha allanado precisamente los estrenos previstos de Vía Célere, propiedad del fondo Värde, y de la socimi Testa. Pero tampoco los ha obstruido del todo.

Así, el fondo estadounidense Cerberus está en proceso de contratación de los bancos que llevarán a la Bolsa su filial española de servicios inmobiliarios. El objetivo es estar cotizando a partir de septiembre. Las entidades que están en la lista de candidatos ya han echado sus números y ofrecen una tasación, aún preliminar, en el entorno de los 1.200 millones de euros. El objetivo es colocar entre el 35% y el 50% del capital de Haya Real Estate. Una portavoz de la compañía declinó hacer comentarios sobre esta información.

La empresa, creada en octubre de 2013, gestiona el crédito promotor y los activos inmobiliarios adjudicados de Bankia, Sareb, Cajamar, Liberbank, BBVA y otras entidades financieras, valorados en 39.884 millones de euros a cierre del pasado septiembre.

El proceso de salida a Bolsa es lógico, después de que el pasado noviembre colocara 475 millones de euros en bonos high yield, con calificaciones de B3 (Moody’s) y de B- (S&P). Es decir, en el ámbito del bono basura, al situarse seis escalones por debajo del grado de inversión.

Los colocadores de esa deuda, que vence en 2022, fueron Santander, Bankia, JP Morgan y Morgan Stanley. Y la vendieron con éxito notable. La firma, pese a su nota crediticia, paga una rentabilidad anual de poco más del 5% por ese pasivo.

Haya, pilotada por Carlos Abad Rico (antes en Canal + y Sogecable), ofrece servicios en toda la cadena del sector inmobiliario, pero no es una promotora. Gestiona, administra, tituliza deuda (transforma en bonos créditos con el colateral inmobiliario) y comercializa activos inmobiliarios como viviendas y oficinas, pero no tiene activos en propiedad.

Bankia Habitat fue el germen de Haya, que ha crecido a medida que el sector financiero ha tenido que sacudirse sus activos ligados al ladrillo. Uno de los negocios clave de Haya es la gestión de préstamos vinculados al sector inmobiliario. Asesora en préstamos y garantías, recupera deudas y convierte créditos en activos inmobiliarios adjudicados.

La otra gran pata de sus ingresos es la recuperación y la gestión del ladrillo a través de la venta o el alquiler. Cuenta con 680 profesionales y una red de ventas de 2.400 intermediarios. El valor de su cartera de deuda de promotores es de 28.719 millones y el de los activos inmobiliarios, de 11.165. Además, Haya se postulará como el gestor de los activos vendidos por BBVA a Cerberus el pasado noviembre. El actual accionista de Haya adquirió el 80% de la cartera de activos inmobiliarios de BBVA, de unos 13.000 millones, por 4.000. Así tiene asegurado es el futuro flujo de ladrillo tóxico de BBVA.

Consolidación

El resto de las empresas de gestión inmobiliaria de los bancos españoles espera que Cerberus dé el primer paso, según fuentes financieras. Haya les abrirá la puerta de la Bolsa si todo sale bien o ejercerá como consolidador del sector, aquí y en Europa.

En la lista hay tres notables. Servihabitat, que gestiona activos por unos 50.000 millones y pertenece al fondo Texas Pacific Group (TPG) en un 51% desde septiembre de 2013, cuando CaixaBank le vendió ese porcentaje para quedarse con el restante 49%. Altamira, de Santander (15%) y del fondo Apollo (85%), custodia en España activos valorados también en unos 50.000 millones. El importe de los de Solvia, propiedad de Sabadell, se sitúa en alrededor de 31.000 millones.

Moody’s avisa de que el negocio de Haya Real Estate, la tercera empresa por tamaño del sector en España, depende de la evolución económica del país y de la renovación de sus actuales contratos de gestión. Precisamente, uno de los más notables, con la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), firmado en 2013, expira en diciembre del próximo año.

Entre sus fortalezas, la agencia de calificación apunta el gran conocimiento del mercado y sus elevados márgenes. El beneficio bruto de explotación (ebitda) en los nueve primeros meses del año pasado fue de 89,8 millones de euros, con unos ingresos netos (lo que realmente ha facturado la empresa) de 165,8 millones.

El italiano doBank, de Fortress, es el ejemplo

  • Las entidades financieras con gestores de servicios inmobiliarios y especialmente Haya Real Estate, que ya está en preparación de su salida a Bolsa, tienen como el mejor ejemplo al italiano doBank. El fondo estadounidense Fortress adquirió a Unicredit su unidad de servicios inmobiliarios en 2015 y lo bautizó con ese nombre. Un año después, lo fusionó con Italfondiario, también de Fortress. 
  • El estreno de doBank en Bolsa en julio del año pasado fue un éxito. Fortress vendió más del 45%, salió valorado en unos 700 millones de euros (9 euros por acción) y la compañía capitaliza ahora cerca de 1.000 millones. La empresa salió aproximadamente a 10 veces su ebitda anual de unos 65 millones de euros. El de Haya ronda los 120 millones, si bien la española tiene una deuda neta de alrededor de 480 millones de euros, mientras que la firma transalpina tenía caja neta de unos 25 millones de euros. Los bancos que llevaron a doBank a la Bolsa italiana fueron JP Morgan, Citi y Unicredit.
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