Nueva Ley Hipotecaria: ¿Encarecerá las nuevas hipotecas?

Cambios en la normativa ¿Favorecerán a los hipotecados? Condiciones y situación del mercado

La semana pasada, el ministro de Economía, Luis de Guindos, aseguró en el foro de emprendedores South Summit que ya está “todo preparado” para aprobar la reforma de la ley hipotecaria, aunque no ha puesto plazo a la misma. La actual coyuntura política puede retrasar algunas semanas la aprobación de una de las modificaciones legislativas en materia económica más esperados, pero los cambios son seguros y las entidades financieras ya se están preparando para ello.

Los cambios en la Ley Hipotecaria son más que importantes. Mejora en transparencia y claridad en las condiciones y protege más al consumidor en caso de impagos, entre otros aspectos, limitando los costes. Pero para los nuevos hipotecados lo más interesante está en la forma de presentar las ofertas de las hipotecas.

Por un lado, las entidades financieras deberán mostrar de forma clara todos los gastos, así como los distintos escenarios a los que se puede enfrentar, como por ejemplo variaciones de tipo de interés. También se da más potestad al cliente a preguntar y exigir toda la información que crea necesario y que quede constancia de la misma.

Sobre esta mayor transparencia uno de los avances más importantes no está en que se pone fin a la obligatoriedad de contratar determinados productos asociados como seguros del hogar, domiciliaciones de nómina, planes de pensiones o tarjetas de crédito, algo que en la práctica ya hacían los banco, sino en que tengan que presentar de forma separada al menos una oferta con vinculación y la oferta sin vinculación (puede presentar distintas propuestas con vinculación) para que de forma clara pueda elegir entre opciones. El problema es que la disparidad de condiciones entre ambas opciones puede hacer llevar a que algunos clientes opten por la oferta vinculación y que se empeoren y eleve los precios de los préstamos con garantía hipotecaria que no la tienen.

Hipotecas como vehículo para contratar otros productos

Los bancos con estos cambios se enfrentan al reto de hacer atractivas las ofertas que lleven a la contratación de más productos. No hay que olvidar que en estos años de crisis financiera buena parte de su cuenta de resultados se ha enjuagado no precisamente con hipotecas, que se derrumbó su concesión, sino con la venta cruzada de otros productos entre los que ha destacado de manera importante los seguros.

Esto no va a cambiar. Y tampoco van a dejar pasar, más con el incremento en la concesión de hipotecas que vemos mes a mes, la oportunidad de usar esta herramienta para aumentar la contratación de seguros, nóminas, tarjetas e incluso fondos o planes de pensiones.

Este es el riesgo. Para hacer más atractiva al consumidor la oferta con vinculación, pueden mejorar los beneficios de la misma. Hasta este punto correcto. Pero para que parezca mejor y sin olvidarnos que las mejoras tendrán un límite, también se puede y más que probablemente harán es mostrando peores condiciones a las hipotecas sin vinculación.

Condiciones y situación de mercado

El riesgo adicional es que hay que poner además el impacto de estas bonificaciones en el contexto actual. Con un euríbor anual en mínimos históricos (-0,168% en el mes de septiembre), el impacto de los descensos que se consiguen con respecto a la cuota es mucho más pequeño que cuando los tipos son altos. Pongamos un ejemplo. Con una hipoteca de 200.000 euros a 20 años, a euríbor+ 1% sin bonificación y a euríbor+ 0,50% con bonificación. Con la primera, y con el tipo actual de -0,168%, se pagaría una cuota de 904,73 euros, mientras que con la bonificada a euríbor+ 0,50% pagaría 861,25 euros, es decir conseguiría un ahorro mensual es de 43,48 euros, 521,76 euros anuales, tras asumir el coste de los productos que ha contratado para esta vinculación.

Por el contrario, si el Euribor subiera hasta, por ejemplo, una tasa del 2%, la cuota por la hipoteca sin bonificaciones sería de 1.109,20 euros, mientras que la bonificada sería de 1.059,61 euros. El ahorro es más significativo, 49,59 euros mensuales o lo que es lo mismo, 595,08 euros anuales.

Esto no es lo único que tenemos que considerar a la hora de aceptar o no vinculaciones. También cuanto más corto sea el plazo y más pequeña sea la cantidad que debemos, el efecto de las bonificaciones será menor. Esto ocurre tanto en el momento de contratación como durante la vida de la hipoteca. Cuando quede menos plazo para terminar de pagar nuestro préstamo, el efecto de las vinculaciones será menor.

En definitiva, ante un más que probable encarecimiento de las hipotecas sin vinculación, analizar más que nunca si los beneficios que conseguimos son suficientes teniendo en cuenta las condiciones particulares de cada hipoteca.