Venta de viviendas
Viviendas en construcción en Madrid.

Cómo comprar vivienda nueva sobre plano con las máximas garantías

Las cantidades abonadas como reserva o contrato de arras deben estar garantizadas

Los bancos han endurecido la concesión de crédito al promotor

En todos aquellos municipios donde apenas queda stock de vivienda nueva sin vender, pero existe fuerte demanda de casas a estrenar las promotoras se afanan por iniciar nuevos proyectos. El problema es que en la actualidad desde que comienza a gestarse una nueva promoción (entendiendo que el suelo es finalista y ya está en poder del promotor) hasta que se obtiene la licencia de obras puede que transcurran demasiados meses. En ciudades como Madrid, incluso más de un año.

Esto, en un entorno de mucha demanda, es lo que explica que la vivienda nueva se esté encareciendo a ritmos más acelerados que la de segunda mano en numerosos enclaves. Y también provoca que para una promoción de tamaño medio, entre 100 y 200 viviendas, comience a ser normal que existan más potenciales compradores interesados que casas en construcción.

Frente a lo ocurrido durante la crisis cuando la venta sobre plano prácticamente desapareció y solo se vendían pisos nuevos ya terminados, ahora la recuperación del mercado y el interés de una demanda creciente ha vuelto a recuperar esta modalidad.

Sin embargo, como en el pasado se dieron demasiados casos de promociones donde quedaron atrapados los futuros propietarios, ahora expertos, promotores y entidades financieras aconsejan seguir una serie de pautas para adquirir una casa sobre plano con todas las garantías.

“El principal riesgo que conlleva comprar una vivienda sobre plano es que la promotora quiebre o desaparezca y no termine la construcción”, recuerda Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Si eso ocurriera, el cliente debe asegurarse de que todas las cantidades de dinero que fue aportando durante la edificación van a poder recuperarlas.

El papel de la banca

Después de los sonoros fiascos del pasado, los clientes hoy son mucho más exigentes, están más informados y acuden a las casetas sabiendo qué tienen que pedir al promotor.

“Y desde de las organizaciones empresariales promovemos que las compañías sean transparentes y faciliten toda la información”, añade Daniel Cuervo.

¿Qué controles hacer? Desde APCE insisten: “lo primero es conocer quién es el promotor del proyecto, qué entidad financiera está detrás para conceder la financiación, de quién es el suelo y si está ya concedida la licencia de obras”.

El segundo paso importante es, una vez hechas esas primeras comprobaciones, leer atentamente cualquier tipo de contrato que nos dé a firmar el promotor.

Como en muchas ocasiones el suelo sobre el que se van a edificar las casas es ahora propiedad de los bancos, estos suelen pedir a las promotoras para concederles el crédito que presenten un plan de preventas o prerreservas que en cierta medida garantice que las viviendas se acabarán vendiendo todas. Se dan incluso casos en los que la promotora exige al posible comprador una señal para poder tener preferencia a la hora de elegir la vivienda que desea, sin que eso constituya ni una reserva, ni un contrato de arras.

“El consumidor debe tener claro en todo momento lo que está firmando y la certeza de que si lo desea, podrá recuperar su dinero”, advierte Miguel Ángel Serrano, portavoz de la organización de consumidores Facua. “Cuando se trata de apuntarse a una lista en la que no se informa ni siquiera del precio final que tendrán las viviendas, no se debería tener que pagar cantidad alguna, y desde luego el contrato debe especificar claramente que la recuperación del dinero solo dependerá de la decisión del cliente y no está vinculada a ninguna otra variable ni plazo de tiempo”, explica David Hurtado, de CECU.

Otro de los consejos más repetidos por los expertos consultados es que el cliente se cerciore de que todas las cantidades que desembolsa están aseguradas por la promotora, de forma que si por cualquier circunstancia, el proyecto no culminara con la entrega de las viviendas, al menos se pueda recuperar el dinero.

“Hoy los promotores que han sobrevivido a la crisis son mucho más profesionales que en el pasado y ya no es posible que nadie habiendo obtenido el crédito para la construcción de los pisos desaparezca o se declare en quiebra para no devolver el dinero a los clientes. Además, los bancos vamos concediendo el préstamo a cuenta de las certificaciones de obra y no todo de una vez, lo cual es una garantía más de que el dinero se utiliza solo para la construcción”, argumentan fuentes del sector financiero.

Qué aspectos hay que vigilar

Adquirir una vivienda sobre plano puede ser una interesante opción si se está dispuesto a esperar hasta la entrega de llaves. Otra ventaja es que el desembolso más importante se dilata en el tiempo, ya que la construcción dura de 18 a 24 meses. Eso sí, conviene ser precavido.

Promotor. Una investigación somera sobre la solvencia de la promotora es aconsejable, sobre todo para asegurarse de que quien suscribe el proyecto tiene experiencia en el mercado.

Contrato. Cualquier contrato supone una vinculación entre las partes que lo suscriben. Por ello, hay que comprobar que todas las cláusulas se entienden, que las cantidades abonadas están aseguradas, que existen avales que lo certifican, el único instrumento que garantizará la recuperación del dinero si finalmente no se entrega la vivienda.

Casas. Sobre qué características de las viviendas deben contener los contratos, los expertos del bufete Salmerón aconsejan que se incluyan los planos del inmueble, su precio cerrado, IVA incluido, fecha prevista de entrega de llaves; así como un compromiso explícito de que no se podrá modificar el diseño de las casas.

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