Hipotecas ¿Están bajando realmente? ¿Qué riesgos tenemos en el medio plazo?

Septiembre puede traer cambios en la oferta hipotecaria

El verano en general y agosto en particular no es una buena época para la firma de hipotecas. Las vacaciones suelen conllevar un parón en sus firmas y que estas alcancen los mínimos del año. Tanto clientes, como bancos o incluso notarías tienen la culpa de este descenso, aunque, las decisiones de los primeros en estos meses, marcarán la evolución de los próximos meses y el cierre del año, y las previsiones para este cierre del 2017 son positivas.

Los buenos datos del turismo en ocupación y gasto también tienen su efecto sobre el mercado inmobiliario. La llegada de turistas extranjeros, pero también el fuerte repunte del turismo nacional ya está teniendo su efecto también en el mercado inmobiliario de las costas. Si la recuperación inmobiliaria se había basado principalmente en las grandes ciudades su efecto se está viendo ya en costas donde sigue existiendo un importante stock de vivienda y sus precios, hasta ahora, no habían subido en la misma proporción de las ciudades. Las compraventas en junio en estas zonas se están incrementando de forma importante y su efecto lo veremos en la concesión de hipotecas en los próximos meses.

Hipotecas más baratas, pero no por los bancos

Mientras esto sucede el INE acaba de informar que el interés de las hipotecas medias ha descendido del 3%. Algo que puede animar más aun su firma y concesión pero que tiene “trampa”. Los bancos llevan meses sin bajadas generalizadas de las hipotecas, salvo excepciones el tope de las “mejores” está en Euribor + 0,99% con el agravante de que la mayoría tienen tipos fijos por encima de estos para el primer año o principalmente 2 o 3 años.

El efecto del descenso de las hipotecas lo tenemos en el referencial, el Euribor a 12 meses que cerró el mes pasado en el -0,149% y acumula ya dieciocho meses consecutivos de tasas negativas. El efecto Euribor de hipotecas baratas siendo beneficioso a corto plazo puede ser perjudicial a medio plazo si no se tiene en cuenta. De momento seguiremos con el Euribor a la baja (el provisional de agosto marca un pequeño descenso hasta el -0,152%), pero no va a ser eterno. Una subida de tipos, si los bancos no abaratan las hipotecas, puede generar problemas si los ciudadanos no han dejado un margen para estas subidas. Quizá no lo noten hasta dentro de 2-3 años, pero el cuadro macroeconómico en Europa parece que marcará un cambio de tendencia en el medio plazo.

El problema se agrava porque este crecimiento del mercado inmobiliario ya se refleja en importes de hipotecas mayores. Los últimos datos del INE, correspondiente a mayo del 2017, ya confirman una subida interanual elevada que se va a consolidar e incrementar a lo largo del año. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas creció un 7,6% respecto a mayo de 2016, hasta los 113.645 euros, mientras que el capital prestado subió un 17,5% en tasa interanual, hasta situarse en casi 3.297 millones de euros.

Esta es la realidad, hipotecas de más importe que sólo son más baratas por la bajada del Euribor. Sin que tengamos los riesgos de la crisis (el volumen de hipotecas sigue siendo muy inferior y los riesgos son más controlados porque se han eliminado muchas prácticas como conceder el 100% o más del valor de tasación de la vivienda), es peligroso creer que contratamos hipotecas baratas y serán así siempre. Lo son por un efecto externo, la bajada del Euribor, y protegernos, dejando margen para afrontar futuras subidas es cada vez más importante.