Colonial y las cinco grandes socimis suman 25.000 millones en propiedades

La transformación de la inmobiliaria catalana dispara el patrimonio de estas sociedades La empresa espera atraer más capital interesado en esta figura fiscal

Alejandro Meraviglia

El vehículo fiscal de las socimis se ha convertido en un evidente éxito. En tres años han canalizado inversiones por miles de millones de euros de capital, fundamentalmente internacional, para amasar una gigantesca cartera de propiedades. Con la previsible incorporación de Inmobiliaria Colonial a este régimen especial, anunciada el martes, las seis mayores socimis suman propiedades por valor de 25.131 millones de euros.

La catalana Colonial avanzó el lunes que llevará a su junta de accionistas de finales de junio su conversión en socimi. Se trata de la primera histórica inmobiliaria, dedicada en la actualidad al negocio de gestión patrimonialista, en convertirse en socimi. Lo hace, como señalaba la propia compañía, para beneficiarse de “una reducción de la tasa impositiva efectiva al 0%”.

Hasta ahora Colonial contaba con 1.300 millones en créditos fiscales de ejercicios anteriores, pero el endurecimiento en su aplicación aprobado por el Gobierno el pasado año, ha precipitado que la inmobiliaria presidida por Juan José Brugera opte por el régimen de socimi.

Con esa decisión, entra dentro del grupo de grandes socimis que han estado captando recursos en los últimos años y adquiriendo una gigantesca cartera de propiedades destinadas al alquiler. La mayor de todas, con mucha diferencia, es Merlin Properties, con activos por valor de más de 10.000 millones de euros.

Actualmente le siguen Hispania (enfocada a las propiedades hoteleras), Axiare (que tiene como principal accionista a la propia Colonial con un 15% del capital) y Lar España (muy especializada en centros comerciales). En poco tiempo, previsiblemente a principio de año, se sumará Testa Residencial (especialista en vivienda para alquiler) con más de 2.100 millones de euros en casas cuando culmine la esperada integración de los pisos de Acciona.

Colonial se convierte en la segunda gran socimi del país por tamaño, tras Merlin, con propiedades por valor de 8.069 millones. El origen de la empresa barcelonesa es significativamente diferente. Mientras las otras han captado recursos de grandes inversores para hacerse con una gigantesca cartera en poco tiempo, la firma presida por Brugera se suma a este régimen fiscal tres años después y con una casa ya bien construida.

Los motivos del cambio

Entre los motivos para la transformación, la propia compañía señala que facilitará “un mayor acceso a capital, pudiendo atraer a inversores institucionales que únicamente adquieren acciones a compañías en régimen de socimi” y también por “el acceso a un mayor universo de inversores institucionales a nivel global”, que favorecería un incremento en la liquidez de la acción.

De hecho, los inversores internacionales entienden muy bien el negocio de las socimis, conocidas como Reits a nivel internacional, porque es una figura que nace en los años sesenta en Estados Unidos y que se ha ido expandiendo en casi todas las economías desarrolladas.

Estas sociedades se dedican al negocio de alquiler de activos inmobiliarios y en España tienen un régimen fiscal propio desde 2013. Como ventaja están exentas del impuesto de sociedades, a cambio de la obligatoriedad de repartir anualmente dividendos (por el que los accionistas sí tributan).

Adicionalmente a estas grandes compañías, en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) cotizan una treintena de socimis, principalmente sociedades que se constituyen con este régimen casi exclusivamente por las ventajas fiscales y que engloban propiedades de grandes patrimonios. Aunque algunas de ellas como GMP (participada por GIC, el fondo soberano de Singapur) suman más de 1.000 millones en inmuebles; Albirana, del fondo Blackstone (con 5.000 viviendas en alquiler), o Trajano, gestionada por Deutsche Bank que dispone de más de 280 millones en inversiones.

100 millones más de beneficios

Colonial comunicó ayer a inversores y accionistas que con su conversión en socimi, que tendrá efecto retroactivo para todo el año fiscal, su beneficio neto subirá de los 274 millones previstos a los 374 millones. Eso se traduce también en una ganancia por acción que pasa de los 0,77 euros por título a los 1,05 euros.

La inmobiliaria cuenta con 1.300 millones de créditos fiscales, que son “una ventaja competitiva en adquisiciones”, reconoce la empresa en el documento para inversores.

Colonial nació en 1946 y ha sido una de las grandes promotoras del país. En el periodo justo anterior a la crisis, controlada por Luis Portillo, fue una de las grandes del sector. La banca acreedora más tarde disgregó el negocio residencial.

Opera en Barcelona y Madrid y controla el 57,5% de la socimi francesa SFL, fuerte en el área de oficinas de París.