Neinor tiene la OPV vendida y dará en dividendo hasta el 75% del beneficio en 2020
La promotora ya tiene cubierto el libro y saldrá sin horquilla de precio: son 1.300 millones
La primera promotora de suelo que debutará en la Bolsa española desde Realia, que salió en 2007, ha realizado un intenso proceso de investor education (presentaciones preliminares a los inversores) previo al proceso del road show oficial, que arranca mañana después de que la CNMV haya aprobado el folleto de la salida a Bolsa. Fuentes conocedoras de la operación señalan que el interés demostrado ha sido muy elevado y que en la práctica todo el papel está más que colocado.
Citi y Credit Suisse son los coordinadores y están siendo escoltados por Santander, BNP Paribas, JP Morgan, Alantra, Sabadell, Bankinter, CaixaBank y Norbolsa. Lazard es el asesor global. Pero el trabajo duro está hecho. Está previsto que el debut sea el miércoles 29 de marzo.
La previsible sobredemanda no elevará el precio final: este es uno de los compromisos que más ha gustado a los inminentes accionistas, según explican fuente financieras. Son 1.300 millones en total, sí o sí, que supone un precio por acción de 16,46 euros por acción. La ampliación serán 6,08 millones, el número de acciones que vende Lone Star, de 37 millones; y la opción de ampliar la operación es de 4,3 millones de títulos antiguos.
La mayor parte de la oferta será de acciones en poder de Lone Star, y ampliará capital por unos 100 millones para reducir deuda y seguir creciendo. La salida a Bolsa lleva preparándose desde el año pasado, como publicó Cinco Días el 26 de octubre.
Neinor está en un nivel de preventas de unas 100 viviendas al mes
De entrada, Lone Star pagó 930 millones en 2015 para controlar la antigua promotora de Kutxabank, y después inyectó capital por unos 200 millones de euros adicionales. Con la actual operación, la promotora que dirige Juan Velayos, su consejero delegado, pretende convertirse en un consolidador del sector. La empresa es propietaria de una de las mayores carteras de suelo finalista en España con 161 promociones y 9.086 viviendas, activos tasados en unos 1.100 millones de euros.
La cartera de suelo, el gran valor
La empresa señala que “esta cartera de suelo le permitirá a la sociedad cumplir el 100% de las entregas previstas para 2017 y 2018, y el 80% de las previstas para 2019”. Fuentes conocedoras de la operación señalan que Neinor está en un nivel de preventas de unas 100 viviendas al mes, y que su objetivo pasa por entregar alrededor de 4.000 viviendas al año en 2020.
Una vez que los ingresos estén estabilizados y unos beneficios tangibles, Neinor ha prometido a sus inversores que repartirá entre el 70% y el 75% de los beneficios en forma de dividendos. Este escenario está calculado para 2020, si bien ya en 2019 podrá distribuir premios entre sus socios.
La empresa prevé nuevas adquisiciones de suelo finalista por un importe medio anual de entre 300 y 350 millones de euros. El crecimiento orgánico será el motor principal de la compañía, si bien la empresa no descarta también compras para aumentar de tamaño con más rapidez.
Neinor tiene como objetivo ulograr un margen de beneficio bruto de explotación (ebit) de aproximadamente el 20%. Velayos diseñó un plan de inversión de 1.000 millones en suelo. En 2015, la firma cerró con unas ventas de 340 millones y un beneficio bruto de explotación (ebitda) de 25 millones.
Avidez de los grandes inversores
El actual accionista único de la promotora, el fondo de capital riesgo estadounidense Lone Star, que controla el 100%, pasará a tener entre el 40% y el 45%, tras la ampliación de capital. El interés de las grandes gestoras estadounidenses, como BlackRock y Fidelity, es muy elevado. Fuentes financieras señalan que "hay margen para seleccionar, y mucho, a los accionistas".
Lone Star no tiene intención de reducir su participación a medio plazo, su objetivo escapturar todo el valor futuro de la empresa. A diferencia de las promotoras de antaño, que fueron arrasadas por la crisis, Neinor tiene la deuda bajo control, con menos de 200 millones de euros de pasivo financiero.
