Mercado inmobiliario

La junta de Hispania estudiará alargar la vida de la socimi más allá de 2020

La junta de Hispania, a instancias de la gestora Azora, baraja dar un año más a la firma antes de iniciar las desinversiones

Imagen de una promoción gestionada por Hispania.
Imagen de una promoción gestionada por Hispania.

Cuando se creó la socimi Hispania Activos Inmobiliarios, se presentó al mercado con una vida determinada de seis años. Pero Azora, la sociedad que gestiona a esta inmobiliaria cotizada, quiere que se extienda a un plazo mayor. Y así se lo va a proponer a los accionistas, que lo deberán aprobar en la junta planteada para abril.

 El folleto de salida al mercado marca que Hispania tiene un plazo de tres años para invertir en la compra de inmuebles a partir de su debut bursátil, que se produjo en marzo de 2014. Cuando pase ese periodo, que concluye el próximo mes, la compañía debería comenzar un periodo de desinversiones de otros tres años, que acabará en marzo de 2020.

Este formato es diferente al del resto de grandes socimis, que tienen una estructura permanente en el tiempo, y se asemeja más al uso de otros vehículos de inversión como algunos fondos que nacen con una vida predeterminada. El sentido económico de hacerlo de este modo es que durante los seis años, los accionistas reciben dividendos a través de las rentas que provienen del negocio patrimonial y en el periodo de desinversión se embolsan esos dividendos que surgen de las plusvalías de las ventas.

La estructura de Hispania, además, se adapta a un tipo de inversores que buscan alta rentabilidad, fundamentalmente hedge funds. Como principal accionista de esta empresa está la gestora del magnate George Soros, que controla el 16,7% del capital.

La idea inicial de la gestora Azora, dirigida por Concha Osácar y Fernando Gumuzio, es plantear a los accionistas un año de prórroga adicional en el periodo de inversión, según fuentes del sector. Eso retrasará hasta 2018, de momento, el plazo para comenzar a desinvertir en activos de la compañía. La idea de la socimi es presentarlo en breve a los inversores y recibir el visto bueno de los accionistas en abril.

La compañía ha conseguido en estos tres años construir una cartera con un valor de alrededor de 1.800 millones de euros –la cifra actualizada se dará a conocer mañana al mercado con la presentación de resultados–. La empresa se ha especializado fundamentalmente en hoteles, que pesan alrededor de un 60% de su portfolio.

La explicación sobre el interés por alargar el proceso de inversiones abarca varios motivos. El primero de ellos, que el ciclo económico todavía permite engordar la cartera hotelera de Hispania porque existen oportunidades. Además, la socimi cuenta todavía con caja, de alrededor de 200 millones, para seguir invirtiendo.

Por último, se considera que la mejora de la gestión de los activos –con profundas rehabilitaciones en algunos casos– tiene sentido a más largo plazo. Por eso, Azora presentará a la junta de abril la propuesta de alargar la vida hasta 2021. Aunque algunas fuentes señalan que los accionistas han valorado la posibilidad de internalizar la gestión y dar una vida permanente a la socimi, una decisión finalmente descartada.

La duración del acuerdo de gestión externo con Azora es de seis años, pero como se recoge en el folleto, es prorrogable de mutuo acuerdo con la bendición de los accionistas. En este formato, los accionistas del fondo-socimi pagan unos honorarios a Azora por la gestión. Ocurre de igual manera con Grupo Lar en la socimi Lar España, por ejemplo. En otros casos, como en Merlin Properties o Axiare, la dirección es interna. Durante estos tres años, el fee cobrado por Azora se aproxima a los 25 millones.

La propuesta de la socimi se completará con un plan de negocio en el que se focalizará en la gestión hoteles, preparando el futuro proceso de venta de los edificios de oficinas y residencial, que actualmente tienen un valor superior a los 650 millones. Es el movimiento contrario al de Merlin, que se desprendió en diciembre de sus hoteles por 535 millones, vendidos a la francesa Foncière des Murs.

 

Un gran propietario de hoteles

La estrategia de Hispania durante estos tres años de vida se ha ido focalizando en el negocio patrimonial hotelero. Tras el fracaso de su opa por Realia, que le hubiera convertido en uno de los grandes propietarios de oficinas de España, la compañía viró su objetivo hacia los hoteles, un nicho donde se ha convertido en el principal actor.

De los alrededor de 1.800 millones de euros en activos, un 62% corresponde a estos establecimientos. Cuenta con alrededor de 10.000 plazas hoteleras, convirtiéndose en uno de los grandes propietario en España junto a enseñas como Meliá, NH o Riu. Precisamente su primer gran paso en este negocio fue su alianza con Barceló. De hecho, el 63% de sus habitaciones están gestionadas por esta marca y un 11% por Dunas. Gran parte de estos activos se encuentran en costa, con un 70% en Canarias y un 16% en Baleares.

Las socimis surgen en 2014 con un régimen fiscal propio con la ventaja de la exención en el impuesto de sociedades, pero con la obligatoriedad de repartir dividendos cada año, una fórmula similar a la de los REIT internacionales y que ha atraído miles de millones de fondos internacionales para invertir en inmobiliario. Entre las socimis, Hispania se sitúa en tamaño tras Merlin Properties –cotizada en el Ibex y con propiedades por valor superior a los 9.000 millones– y casi a la par de GMP (cotizada en el MAB y participada por la familia Montoro Alemán y GIC, el fondo soberano de Singapur).

La prórroga en un año en el proceso de inversiones hará que Hispania gane tamaño en hoteles. Aunque desde el mercado se da por hecho que las desinversiones y rotaciones de activos comenzarán con la venta de viviendas y de oficinas, la socimi no ha abierto todavía el proceso de venta.

Normas