Thierry Julienne y Jesús Valderrama: “Con las ‘flagships’ entraremos en las capitales medianas”
Los socios de IBA Capital aumentarán las inversiones en oficinas
Con una inversión de 120 millones de euros, IBA Capital cerró el pasado viernes la compra del principal edificio de Gas Natural en Madrid. Se trata del último movimiento de este gestor de fondos en el mercado de oficinas –en cuya cartera de activos destacan compras como la sede de Vodafone, Día y BMW– a través de la socimi Zambal, lo que les lleva a contar con una cartera de activos valorada en más de 1.000 millones. A pesar de que mantiene sus planes de seguir invirtiendo en este sector en el futuro, Thierry Julienne y Jesús Valderrama, cofundadores y copresidentes de IBA Capital, han afirmado en una entrevista con Cinco Días que su intención es multiplicar los esfuerzos en el sector del retail: “Nuestro plan de desarrollo está en entrar en las capitales medianas a través del concepto de flagship”.
“Nuestra idea es exportar la renovación de la Gran Vía”, explica Julienne. Entienden que el auge del comercio electrónico supone una oportunidad para el inmobiliario, que ha desencadenado el interés de las marcas por abrir grandes tiendas en las zonas clave de las ciudades. Los responsables de IBA Capital entienden que las principales compañías de moda buscan espacios que funcionen como showrooms (escaparates) y almacenes: lugares donde los clientes puedan probarse las prendas que adquirirán después por internet y espacios donde guardar la mercancía para poder enviarla a la casa del consumidor en un corto espacio de tiempo.
Para dar respuesta a esta situación, IBA Capital creó en octubre un fondo especializado en locales comerciales en el que invertirá 100 millones en los próximos dos años. Como modelo para esta expansión, establecen la operación de reforma que llevan a cabo en el edificio de Preciados, 4 que alojará el próximo año la principal tienda de Pull&Bear en Madrid. Aunque ponen ahora el acento en este segmento, el gestor de fondos ya se estrenó en el mercado español en 2013 con la adquisición de los grandes almacenes de El Corte Inglés en la Plaza de Cataluña de Barcelona por 100 millones.
Se refuerza en el mercado de oficinas con la sede de Gas Ntaural
La reciente compra de la sede de Gas Natural en la avenida de San Luis de Madrid es solo la última de una larga lista de adquisiciones de IBA Capital (a través de la socimi Zambal) en el mercado de oficinas en Madrid. Antes fueron las de BMW, Día, Enagás o Vodafone. Jesús Valderrama explica que el apetito inversor del gestor de fondos que dirige no se va a terminar con estas operaciones. De hecho, afirma que están en el proceso de cerrar operaciones de un calado similar en los próximos meses.
Todas ellas serán edificios de un alto valor, que garanticen grandes renatibilidades, según asegura. El ejecutivo pone como ejemplo operaciones a largo plazo con contratos de arrendamiento en vigor con empresas importantes, entre las que destacan a Gas Natural.
En esta ofensiva inversora, Barcelona es la siguiente parada. Si bien en la primera opración del gestor de fondos (que afectó al edificio de El Corte Inglés en la Plaza de Cataluña) se realizó en la capital catalana, el resto se han circunscrito a Madrid. Valderrama reconoce que el mercado de oficinas en Barcelona cuenta con una revitalización mayor, pero que el madrileño se mueve más yel tamaño es superior. Por ello, anuncia que IBA Capital reforzará su portfolio con adquisiciones en Barcelona para reforzar su posición en la ciudad condal.
Entrar en capitales de provincia de más de 300.000 habitantes es el siguiente paso para esta compañía. Entre ellas, Valderrama cita a Sevilla, Málaga, Valencia, Bilbao, San Sebastián, Oviedo o A Coruña, y aclara que siempre en sus principales calles comerciales. El copresidente de IBA Capital sostiene que el mercado del retail high street está copado tanto en Madrid como en Barcelona, aunque admite que hay muchas posibilidades en grandes núcleos urbanos de su periferia como Getafe o Móstoles. En este tipo de ciudades “faltan productos, oferta de calidad y hay muy pocos operadores, mientras que sus habitantes tienen unas necesidades parecidas a los de estas dos capitales”.
En este sentido ambos directivos coinciden en señalar que las oportunidades en estas capitales de provincia radican también en la ausencia de gestores de fondos como el suyo. “Las grandes marcas internacionales de moda prefieren contar con expertos para tratar con los pequeños propietarios de locales comerciales. La idea es cubrir un déficit del mercado”, comenta Valderrama.
Su socio apunta también a que las adquisiciones de la compañía no se limitarán solo a las grandes tiendas de ropa, sino que se plantean entrar en el negocio de los hospitales o comprar una cadena de supermercados en el medio plazo. Es la prueba, en su opinión, de que el mercado español se ha dado la vuelta tras la crisis. “Cuando en 2013 entramos en el inmobiliario español, las grandes operaciones llamaban mucho la atención pero ahora atraen a muchos inversores”, explica Julienne.
Cuentan también con el centro comercial ABC Serrano, donde culminarán en 2017, el proceso de reforma a través de una joint venture con CBRE Global Investment. Realizarán esta operación a través de uno de sus fondos, especializado en transacciones de valor añadido –en las que compran un edificio con un valor singular, lo reforman y reposicionan–, mientras que las de oficinas (como la sede de Gas Natural) las lleva a cabo su socimi Zambal. Esto se debe a que son operaciones con un alquiler en curso, a largo plazo y con un riesgo pequeño, señalan.
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