Los fondos extranjeros se lanzan a la promoción de viviendas

Las firmas internacionales apuestan por la compra de suelo y la promoción residencial en España para anticiparse a la recuperación

El capital extranjero apuesta claramente por la recuperación del sector inmobiliario en España. Fundamentalmente desde 2014, varias firmas entraron en España con la compra de edificios de oficinas, centros comerciales o complejos logísticos. Después, varios fondos desembarcaron en las socimis –con un régimen fiscal especial–, que han captado más de 3.000 millones para invertir en activos terciarios. Pero en los últimos meses, estas compañías internacionales han tomado el protagonismo absoluto en la compra de suelo y promoción residencial en España, buscando las rentabilidades que le ofrece un mercado que se está despertando.

“En el último año estos fondos extranjeros han entrado con fuerza al negocio residencial. El suelo sigue estando barato comparado con el periodo anterior a la crisis. Además, hay una confianza en la recuperación”, explica Esteban Flores, socio de urbanismo en Cuatrecasas Gonçalves Pereira.

Algunos de estos fondos han desembarcado en el negocio con especial fuerza. Es el caso de Lone Star, que tras comprar la inmobiliaria de Kutxabank tiene previsto invertir más de 1.000 millones a medio plazo en el desarrollo de viviendas a través de Neinor Homes. Los expertos señalan a esta promotora como el mejor ejemplo, el de mayor tamaño y el que antes ha entrado en el residencial español, anticipándose a la recuperación en los precios y la demanda. De hecho, Neinor planea salir a Bolsa en 2017 como la gran inmobiliaria del país.

Las constructoras ‘disparan’ a todo

La escasez de obra civil en España y unas plantillas que acaban con la reserva de proyectos contratados en los últimos años, hacen que las constructoras habituales en carreteras, ferrocarril o aeropuertos –incluidas las más grandes– se ofrezcan para todo tipo de proyecto de edificación.

Algunas, como Ferrovial, han llegado a anunciar que estarían dispuestas a promover proyectos siempre y cuando sean singulares. De hecho, estuvo entre las interesadas en un desarrollo en Madrid, en la calle Raimundo Fernández Villaverde, actualmente paralizado por la falta de entendimiento entre la cooperativa Domo (adquirió el terreno por 111 millones de euros) y el consistorio que preside Manuela Carmena.

FCC y su primer accionista, Carlos Slim, también barajan reanudar proyectos de construcción residencial a través de Realia, controlada por ambos. Esta última, fuertemente tocada por la crisis, tenía abandonada la promoción.

OHL, por su parte, ha venido atendiendo proyectos puntuales de viviendas para “clientes muy especiales”, solía explicar el expresidente Juan Miguel Villar Mir.

La actividad de la construcción podría crecer este año en España entre el 3% y el 4%, y será precisamente por cierto tirón de la edificación (residencial y no residencial) para clientes privados. Hasta el cierre del mes de julio se iniciaron 39.450 viviendas, 10.600 más que en el mismo periodo de 2015.

Un caso similar es el de Värde Partners, que ha impulsado la promotora Dospuntos tras adquirir el negocio y suelos de Grupo San José. O el más desconocido de Castlelake, que los especialistas señalan como un gigantesco comprador de suelo en España. Este fondo ha creado la inmobiliaria Aedas, en una alianza con la socimi Merlin, cotizada en el Ibex 35.

“Estos fondos se muestran interesados en la compra de suelo porque tienen que satisfacer sus altos retornos de capital, de alrededor del 20%, y es en el residencial donde ahora están encontrando estas rentabilidades”, apunta Nicolás Llari de Sangenis, director de suelo y promoción de Savills. “El capital internacional continúa apostando por España como una de las mejores opciones porque ofrece rentabilidades que no encuentran en otras alternativas de inversión, dado el actual entorno de tipos cero”, coincide Samuel Población, director de residencial y suelo de CBRE.

Recuperación del mercado

Llari de Sangenis opina que estas inversiones son seguras para este capital extranjero, porque existe una falta de vivienda de obra nueva tras el parón por la crisis del ladrillo iniciada en 2007 y debido a que hay una gran demanda embalsada por parte de nuevos compradores. “En España se están construyendo 50.000 viviendas nuevas, pero a medio plazo el ritmo necesario se acercará más a las 150.000”, apunta.

Por eso, existe un espacio de negocio para estos fondos. También les beneficia que el coste de las viviendas comenzara a crecer tímidamente a partir de 2014, sobre todo en la Comunidad de Madrid, donde en lo que va de año el precio de la vivienda nueva se ha revalorizado un 9%, según el INE.

“El interés de estos fondos se centra fundamentalmente en Madrid, Barcelona y Málaga”, señala Alberto Prieto, director del área inmobiliaria de la consultora BDO, y más modestamente Bilbao, Valencia, Córdoba o Alicante. “La recuperación en el sector residencial también se está beneficiando del regreso del crédito, ya que las entidades vuelven a financiar la construcción de viviendas y suben los préstamos comprador final”, explica. “Lo que están comprando fundamentalmente es suelo finalista, sin necesidad de hacer una gestión urbana con los ayuntamientos”, destaca Flores, del despacho Cuatrecasas.

Alianzas con empresas españolas

La forma de entrar en el negocio residencial es muy variada. “Una forma habitual de incorporarse ha sido comprando deuda, cartera de la Sareb o de las inmobiliarias de la banca”, asegura Prieto. “Han sustituido a las antiguas promotoras”, añade. De hecho, de las pocas empresas que han sobrevivido a la crisis, algunas han recibido el impulso de los fondos. Es el caso de KKR en la cotizada Quabit –sucesora de la desaparecida Astroc– o de Chenavari mediante una alianza con Vía Célere. Por su parte, Kennedy Wilson y Värde son propietarios al 50% de Aliseda, el servicer de Popular, y el primero dispone además de un acuerdo estratégico con Renta Corporación. El fondo americano HIG también opera conjuntamente a la histórica Monthisa.

Los fondos se han encontrado casi como los únicos jugadores en los últimos meses en comprar suelos o reactivar la vivienda, a diferencia de otros segementos como el de oficinas o centros comerciales, donde la competencia es mayor. Han inyectado capital a empresas dormidades desde la crisis y se han apoyado en el conocimiento local de los socios españoles.

“Buscan socios locales que les ayudan a desarrollar viviendas gracias al conocimiento del mercado”, apunta Jaime Pascual Sanchiz, director general ejecutivo de Aguirre Newman. Es el caso de Harbert Management Corporation, asociado a Momentum Reim; Pimco, que desarrolla junto a Lar España la promoción de lujo Lagasca 99; o el alemán Aquila Capital, asociado a Inmoglaciar. “Aparecerán más fondos, pero todos ellos necesitan un proceso de aprendizaje de varios años del mercado español antes de invertir”, cree el responsable de Aguirre Newman.

“Estas nuevas promotoras, junto con otras ya más maduras en el sector como Metrovacesa, Pryconsa, Via Célere o Aelca protagonizarán el nuevo ciclo inmobiliario residencial en España”, apunta Población, de CBRE. De hecho, las inmobiliarias supervivientes de la crisis, como Metrovacesa Promoción y Suelo –controlada ahora por Santander y BBVA– o Realia –en manos del magnate Carlos Slim– comienzan poco a poco con la obra nueva de viviendas, además de las más activas gestoras de cooperativas como Domo o Ibosa. Incluso el veterano Manuel Jove, antiguo dueño de Fadesa, ha regresado junto a BBVA para promover obra nueva.

¿Quiénes son los protagonistas?

Lone Star. Fondo estadounidense. Adquirió Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank. Ya ha adquirido suelos por 200 millones de euros, según fuentes del mercado, y dispone de otros 1.000 millones más para invertir.

VärdePartners. De EEUU. Con lo adquirido en San José Desarrollos ha creado la inmobiliaria Dospuntos. Su objetivo es entregar una media de 2.000 casas al año a partir de 2019 y realizar inversiones por 2.000 millones para los próximos seis años en España. Además, ha entrado en el capital de una nueva empresa de oficinas creada junto a Procisa.

ActivumSG. Fondo alemán. Se hizo con la compra del Mercado de Fuencarral en Madrid. En residencial, se centra sobre todo en promoción. Compró recientemente dos solares a las afueras de Madrid para hacer más de 1.000 viviendas.

Castlelake. Fondo americano. Se hizo con varios terrenos de una cartera de la Sareb en la capital. Ha creado Aedas en colaboración con Merlin Properties.

Harbert Management Corporation. Fondo de EE UU. Ha creado una joint venture junto a Momentum Real Estate para promover en Madrid.

Chenavari. Firma británica. Se ha aliado con Via Célere para un proyecto en Barcelona de 56 millones de euros.

Aquila Capital. Fondo alemán. Dispone de una alianza con Inmoglaciar y juntos lograron hacerse con la adjudicación de 27 hectáreas en Villaverde para el desarrollo de 1.200 viviendas.

HIG. Fondo americano. Adquirió a Sareb la primera gran cartera de stock de obra nueva en el arco mediterráneo. Opera en España conjuntamente con Monthisa.

Baupost. Fondo estadounidense. Cuenta con una alta especialización en promover en zonas de costa y producto de lujo. Su socio en España es Urbania, según fuentes del mercado.

Morgan Stanley. El banco de inversión está inmerso en varios proyectos en la Costa del Sol, según fuentes del sector.

Kronos Investment Group. Con sede en Londres y Luxemburgo. Grupo inversor que ejerce también como promotor. Dispone de proyectos residenciales en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Alicante y Cádiz.

Pimco. Fondo americano. Se ha aliado junto a Lar España en el negocio de promoción, levantando el proyecto de lujo Lagasca 99 en Madrid. La semana pasada se convirtió en el máximo accionista de la socimi.

KKR. Una de las grandes firmas de capital riesgo del mundo. Cuenta con una participación minoritaria en la cotizada Quabit, sucesora de la desaparecida Astroc.

Eurostone. Fondo con sede en Luxemburgo. Se hizo con la antigua sede de EFE para hacer pisos de lujo, y lo hizo de la mano de Mina Inmobiliaria.

Drago Capital. El vehículo de inversión español promueve distintas fases de obra de segunda residencia en Estepona (Málaga), en una urbanización conocida como Ocean Hills.

Talus Real Estate. Firma española que diversas fuentes también señalan como activa en el mercado residencial.

Arcano. Su fondo inmobiliario ve oportunidades en la promoción de viviendas y ya ha invertido en la Comunidad de Madrid.