Consulta siete cambios positivos que llegan a las hipotecas en una nueva ley
Economía limitará la comisión por amortización anticipada: será de un máximo del 0,5% en los tres primeros años o del 0,25% en los cinco primeros, y solo podrá cobrarse si supone una pérdida para la entidad financiera. Los intermediarios de crédito serán controlados por el Banco de España
El Gobierno, pese a estar en funciones, retoma la actividad legislativa con los primeros pasos para la transposición de una directiva europea aprobada en 2014 y que debió haber sido activada antes del pasado 21 de marzo. La misión de la norma es proteger a los clientes que contraten una hipoteca.
El borrador de la ley, sometida a consulta pública hasta el 15 de septiembre, incluye varias novedades para los futuros hipotecados y, en algunos casos, también para los antiguos.
1 Un gran cambio está en la comisión de amortización anticipada, un coste discrecional e incluso duplicado en los préstamos a tipo fijo.
En los últimos meses, la banca había comenzado a incluir la “compensación por riesgo de tipo de interés” que en los casos más extremos suponía el 5% del capital que se quería pagar de forma anticipada, como publicó CincoDías el pasado 31 de mayo.
La nueva legislación, que entrará en vigor a los seis meses de que salga en el BOE –aunque su aprobación no se podrá ejecutar hasta que haya Gobierno– impone porcentajes máximos y limita la capacidad de cobrar esas compensaciones en caso de amortizar antes del tiempo pactado para el préstamo.
Los bancos solo podrán cobrar en caso de que sufran una pérdida. Es decir, si el precio de mercado del préstamo es superior al capital pendiente en el momento de la cancelación. Y en cualquier caso tendrán unos límites: el 0,25% en los cinco primeros años o el 0,5% en los tres primeros; la entidad tendrá que elegir entre una y otra opción.
Ahora mismo, la ley marca máximos para las comisiones por cancelación o amortización anticipada: el 0,5% en los cinco primeros años y el 0,25% en los siguientes, sin límites.
La buena noticia para los actuales hipotecados es que esos umbrales se aplicarán con carácter retroactivo. Las comisiones quedarán automáticamente invalidadas.
2 Los costes de apertura, si hay, deberán presentarse de forma única, no podrán disgregarse en comisiones de estudio, tramitación o concesión.
3 La transparencia es el otro gran objetivo, y Economía se guarda varios ases para una regulación estricta que ya esboza en el anteproyecto. Así, el ministerio apunta con el dedo a “las cláusulas que los contratos [...] habrán de tratar o prever de forma expresa”.
Desde la Asociación Hipotecaria Española señalan que ahora mismo las entidades están obligadas a entregar al cliente un documento de información personalizada, con toda la información relevante. "La ficha de información personalizada [FIPER] se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta", señala una norma de 2011.
La norma europea especifica que los clientes deben disponer de siete días como mínimo para reflexionar sobre el crédito o poder cancelarlo una vez firmado, pero la normativa española es más estricta, pues el cliente puede solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante, que, "salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega".
4 Las hipotecas en otras divisas serán la diana de una vigilancia extrema. La entidad deberá informar a los clientes cuando lo que paguen por su letra en una moneda extranjera supere en un 20% lo que hubieran abonado en euros. Los hipotecados, además, siempre tendrán la opción de pasar su préstamo al euro.
5 Otro tema que regula la futura ley es la retribución de los comerciales de banca, que debe estar estrechamente ligada a criterios de prudencia en la concesión de hipotecas. No habrá bonus por “asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista” ni la retribución debe fijarse en función de la cantidad o de hipotecas aceptadas.
6 Los bancos, de entrada, no podrán vincular la concesión de una hipoteca a la contratación de otros productos, si bien el Banco de España podrá autorizar esta práctica siempre que esos productos supongan “un claro beneficio a los prestatarios”.
7 El Gobierno pone coto a los intermediarios de crédito inmobiliario –que normalmente, operan junto con cadenas de ventas de pisos– y establece que deben estar inscritas en el correspondiente registro para poder actuar. Si el radio de acción es en más de una comunidad, deberá estar en un fichero del Banco de España. Hasta ahora, los registros de estas firmas, regulados en una ley de 2011, dependían de las autonomías.
El organismo que dirige Luis María Linde se encargará de la supervisión si el intermediario opera en más de una región. Economía establece además un lista de 10 requisitos para ellos, entre los que destacan que carezcan de antecedentes penales, que no hayan sido declarados en concurso de acreedores y que dispongan de un seguro de responsabilidad civil.
