Mercado inmobiliario

BBVA pone a la venta una cartera de antiguas sucursales

El banco recupera las oficinas de Merlin tras varios cierres y compensa a la socimi con otros locales operativos

BBVA pone a la venta una cartera de antiguas sucursales

El grupo BBVA ha decidido poner a la venta una cartera de antiguas sucursales. Son más de 40. Proceden de los progresivos cierres que la entidad financiera ha realizado, por ejemplo en Cataluña tras la integración de Unnim Banc o de Caixa Catalunya. Para encontrar a un comprador, o varios, ha encargado a la consultora inmobiliaria JLL la venta de ese paquete de inmuebles, según confirman fuentes del mercado.

Todas esas sucursales tienen una particularidad, ya que todas proceden de la conocida como cartera Árbol, actualmente controlada en gran parte por la socimi Merlin Properties. Ese portfolio cuenta desde 2009 con 1.105 oficinas compradas a BBVA. Todas ellas están ligadas a un contrato de alquiler para las sucursales del banco presidido por Francisco González en vigor con la entidad financiera hasta 2039.

Ese contrato señala que si BBVA decide cerrar una oficina de esa cartera, denominada indistintamente en el mercado como Árbol o Tree (su versión en inglés), el banco debe sustituir la sucursal con otra propia del mismo valor y que aporte las mismas rentas por alquileres como compensación a Merlin y a los otros propietarios.

Así que si la entidad, por necesidad de negocio, decide cerrar uno de estos establecimientos de cara al público, por ejemplo en Barcelona, deberá compensar a los actuales dueños con otra oficina en cualquier emplazamiento, pero que no conlleve un perjuicio para la socimi cotizada en el Ibex 35 ni a otros propietarios.

Tras ese intercambio, BBVA se queda con el local vacío. De ahí proceden estas más de 40 oficinas que ahora salen al mercado, por un valor superior a los 20 millones de euros, según fuentes del mercado. Estos intercambios en las sucursales del portfolio Tree son muy escasos y solo se han producido en dos tandas y en un número alrededor de la cincuentena.

La historia de ese contrato proviene de Tree Inversiones Inmobiliarias, la empresa que realizó esa compra para diversos fondos y entidades como Deutsche Bank, Banca March, Ares Management y Europa Capital. Entre 2010 y 2014, los gestores de esa compañía vendieron más de 200 de estos establecimientos a otros inversores, que siguen beneficiándose del contrato a futuro de 30 años con el BBVA y que también se sirven de las sustituciones si el banco decide cerrar una de estas sucursales.

En 2014, la compañía fue integrada en la recién creada Merlin Properties, presidida por Ismael Clemente, a la que incorporó 888 oficinas, además de una treintena de supermercados de la marca Caprabo. El informe de resultados de la socimi de 2015 señala que el valor de su cartera de locales comerciales supera los 1.880 millones.

En los últimos resultados trimestrales, Merlin comunicó que se encuentra en el proceso de venta de entre 30 y 40 de sus oficinas por, entre otros motivos, diversificar sus activos. Los compradores de esas oficinas también se beneficiarán de las condiciones de la cartera Árbol, con derechos hasta dentro de más de 20 años.

Las antiguas sucursales que BBVA ahora pone a la venta, procedentes de sustituciones a Merlin, se encuentran ubicadas en toda España. Principalmente en Cataluña, donde están localizadas alrededor de 20, País Vasco, Andalucía, Comunidad Valencia, Canarias y Madrid. Las fuentes consultadas entienden que es probable que JLL comercialice uno a uno estos establecimientos.

  • Más peso en la estructura de BBVA

El cambio en los hábitos de gran parte de los clientes, que prefieren relacionarse con su banco a través de internet, afectará a medio plazo al mantenimiento de las estructuras actuales del sector financiero para la atención al público.

En el caso del BBVA, no ha comunicado ningún cierre de oficinas, pero si en un futuro lo hiciera, tendría que respetar los contratos del portfolio Árbol hasta 2039, por lo que los expertos inmobiliarios señalan que esos 1.105 locales externos al banco tendrán más peso en su estructura inmobiliaria.

Tres entidades financieras en Merlin

Se da la circunstancia de que tras la futura integración de Merlin y Metrovacesa, Santander será el primer accionista del mayor casero de sucursales de BBVA. Aunque la entidad presidida por Francisco González también será un accionista de la gran socimi española.

La socimi cotizada en el Ibex 35 anunció la pasada semana que la absorción del negocio de Metrovacesa de activos terciarios (oficinas, centros comerciales...). De esa operación saldrá un gigante que controlará activos por valor de 9.317 millones de euros, de los que 3.190 millones provienen de las propiedades que aporta la histórica inmobiliaria presidida por Rodrigo Echenique. Como resultado de la integración, Merlin tendrá como accionista de referencia a Santander, con el 21,93% de las participaciones. BBVA dispondrá de más del 6% del capital y Popular alrededor del 3%.