Mercado inmobiliario

Aena piensa en el desarrollo urbanístico de Barajas y El Prat

Encargará este año un plan maestro para el desarrollo de un millón de metros cuadrados

Vista al exterior de Barajas desde la terminal 4 del aeropuerto madrileño.
Vista al exterior de Barajas desde la terminal 4 del aeropuerto madrileño.

El operador de la red española de aeropuertos, Aena, está por la labor de jugar nuevas bazas en busca de ingresos adicionales y, en este sentido, baraja un plan espectacular. Con tres millones de metros cuadrados de suelo en propiedad en el entorno de 40 de sus 46 aeropuertos, la empresa que preside José Manuel Vargas va a contratar el diseño de los planes de desarrollo urbanístico de Barajas y El Prat, sus dos plazas más atractivas.

La licitación de estos trabajos, según fuentes de toda solvencia, debe ponerse en marcha incluso antes del verano y la intención de Aena es palpar el resultado antes de que concluya el ejercicio. Buena parte del suelo es dotacional y terciario, y la primera intención de la compañía pasa por dar cabida a centros comerciales, oficinas u hoteles.

AENA SA 142,60 0,00%

Documentos oficiales de Aena señalan que Madrid-Barajas cuenta con 688.000 metros cuadrados de superficie susceptible de alquiler o venta. La capital tiene otros megaproyectos pendientes de cristalizar como las operaciones Chamartín, Campamento y Mahou-Calderón. El Prat, algo más limitado al lindar con el mar, acumula 480.000 metros cuadrados.

Aunque el proyecto está aún en pañales hubo una primera declaración de intenciones en el marco de la salida a Bolsa de Aena, cuando el presidente Vargas citó las posibilidades de desarrollo inmobiliario como uno de los valores ocultos de la empresa.

Tras la congelación de tasas decidida para los próximos diez años, y en busca de diversificar fuentes de ingresos, esta cotizada bajo control del Estado tiene dos vías principales de expansión, al margen del creciente turismo y viajes de negocios: la explotación urbanística y la toma de posiciones en aeropuertos fuera de España. La primera opción depende exclusivamente del visto bueno del consejo de administración, mientras la entrada en aeropuertos en el extranjero merece una decisión política al tener que pasar por el Consejo de Ministros.

El presidente de Aena, José Manuel Vargas, ya aseguró en la salida a Bolsa de la compañía que uno de los principales valores ocultos de la misma es la cesta de suelo anexo a los aeropuertos.
El presidente de Aena, José Manuel Vargas, ya aseguró en la salida a Bolsa de la compañía que uno de los principales valores ocultos de la misma es la cesta de suelo anexo a los aeropuertos.

  • Fortalezas

Pese a unas tarifas aéreas fuertemente reguladas, exposición al PIB español y de los principales países emisores de turistas (Reino Unido, Francia, Alemania e Italia), los expertos del banco de inversión Nomura publicaron el viernes un informe en el que aprecian claras fortalezas en el negocio de Aena: la empresa opera en monopolio, sin expectativas de que se instale competencia en el país, y depende de un Gobierno activo en la atracción de turismo por la fuerte dependencia que la economía tiene de este sector. Además, juegan a favor de Aena, a corto y medio plazo, las tensiones a las que están expuestos numerosos destinos turísticos del Mediterráneo. Por último, existe margen para aumentar los ingresos comerciales. Convencida de que el viento sopla a favor, Nomura fija un precio objetivo para el valor de 125 euros, frente al cierre de 117,5 euros del viernes.

Con el futuro plan maestro ya sobre la mesa, la dirección de Aena también tendrá que tomar una decisión sobre el papel a desempeñar en esta tentativa de crecimiento. Desde convertirse en promotora, probablemente con socios externos ante el calado del proyecto, a vender parte de este patrimonio inmobiliario, o concesionar el suelo a largo plazo a cambio de un canon, a imagen y semejanza de lo que ha hecho el Ayuntamiento de Madrid con el terreno donde Grupo Villar Mir levantará la quinta torre de la Castellana.

La compañía ya explota tiendas, aparcamientos, cafeterías, etcétera, en las terminales, y tiene una experiencia piloto en la calle con un hotel en la terminal 2 de Barajas. Una experiencia que ha terminado en batalla judicial con Sampol, concesionaria del proyecto.

Tras la crisis, 350 activos con mínimo deterioro

La elaboración de los resultados de 2015 mereció la tasación de los activos inmobiliarios de Aena susceptibles de ser alquilados o puestos en venta, tal y como informó este periódico en diciembre. Se trataba de encajar en el balance la información de un posible deterioro al aflorar el valor razonable (precio de mercado) de centenares de terrenos y naves. Realizado el ejercicio, fuentes oficiales explican que no se han producido cambios significativos en las tasaciones.

Pese a que se trataba de un ejercicio meramente financiero, la empresa siempre ha reconocido que la explotación comercial de los tres millones de metros cuadrados que acumula en la red de aeropuertos, con centenares de terrenos y naves desocupados, se vio frenada por el estrepitoso estallido de la burbuja inmobiliaria.

El pliego de condiciones por el que se contrató al experto independiente expresaba que “estas tasaciones definirán un valor de mercado, o valor de venta en el momento actual, para su comercialización en el caso de los activos desocupados”.

Un matiz puramente de promoción inmobiliaria por cuanto quedaban al margen los activos –terrenos y edificios– ya utilizados para la actividad aeroportuaria.