La inmobiliaria ya ha elegido a los bancos colocadores

Merlin emitirá 850 millones en bonos para refinanciarse de forma inminente

Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, el pasado febrero en Madrid.
Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, el pasado febrero en Madrid.

La socimi Merlin Properties, cotizada en el Ibex 35, emitirá en los próximos días, por primera vez en su corta historia de vida, bonos por 850 millones de euros con un rating BBB. Esta operación se enmarca dentro del proceso de reestructuración de la deuda que soportaba Testa, inmobiliaria adquirida a Sacyr.

En los próximos días, el mercado se llenará de bonos de la socimi Merlin Properties, que por primera vez utiliza este instrumento de financiación desde que comenzara a cotizar en junio de 2014. La entidad presidida por Ismael Clemente espera lanzar 850 millones de euros en este tipo de títulos de forma inminente con un rating BBB, en una emisión dirigida a inversores institucionales, según informan fuentes financieras.

Esta operación se enmarca dentro del plan la restructuración del pasivo de la compañía tras la adquisición, el pasado año, de la inmobiliaria Testa a Sacyr por alrededor de 1.800 millones de euros. A consecuencia de esa transacción, la socimi asumía una deuda de 1.700 millones que debía refinanciar en un breve plazo a los acreedores al tomar el control de la antigua filial patrimonialista de la empresa presidida por Manuel Manrique.

El primer paso de Merlin fue refinanciar un préstamo de los 1.700 millones con diez entidades bancarias extranjeras para pagar la deuda. La deuda se estructuró en dos tramos, de 850 millones cada uno, que vencen en diciembre de 2017 y en junio de 2021, respectivamente.

6.000 millones en activos y 3.225 en capitalización

Merlin Properties es la mayor de las socimis españolas y ya ha conseguido colarse en la cima del empresariado al cotizar en el Ibex 35 desde finales de diciembre de 2015. Prácticamente la totalidad de los fondos que controlan su capital son internacionales, con unas participaciones muy diluidas. El mayor paquete pertenece a BlackRock, con un 5% de los títulos. Le siguen los fondos FMR (3,5%) y Principal Financial Group (3%) e Invesco (1%), según los registros de la CNMV. La capitalización bursátil del grupo ronda los 3.225 millones, con unos ingresos de 214 millones en 2015 gracias al alquiler de su cartera de inmuebles.

El pasado año, Merlin adquirió a Sacyr su filial patrimonialista por casi 1.800 millones, en una operación por fases que debe acabar antes del primer semestre de 2016. Eso diversificó la cartera de propiedades de la entidad, que suma ya 6.052 millones en inmuebles destinados al alquiler. El 36% de ese valor supone a la superficie de oficinas; el 31% a locales comerciales; el 11% a centros comerciales; el 6,6% a hoteles, y un 4,8% a residencial en alquiler. Además, actualmente la sociedad negocia una joint venture para desprenderse parcialmente de este último negocio de viviendas en alquiler, una división no estrategia para la compañía.

La emisión de bonos inminente de los 850 millones corresponde al primer tramo que vence en diciembre de 2017, que Merlin prevé amortizarlo ahora acudiendo al mercado de capitales. La emisión será registrada previsiblemente esta misma semana en Luxemburgo, que según ya explicó Clemente el pasado mes en la presentación de resultados de la compañía, es el mercado más activo junto a Irlanda y Francfort para realizar estas operaciones.

Comienza el 'roadshow'

En la semana del 11 de abril, los responsables de Merlin realizarán un roadshow ante inversores institucionales internacionales para explicar la operación. Se espera que sean fondos de pensiones, de deuda o aseguradoras los principales interesados en estas compras. Fuentes financieras indican que como bancos colocadores ejercerán JP Morgan, Credit Suisse, ING, Goldman Sachs o BNP Paribas, entre otros.

A finales de febrero, la sociedad comunicó a la CNMV que había obtenido el rating BBB de S&P, la mejor calificación lograda hasta la fecha por una inmobiliaria española, lo que le facultaba para colocar estos títulos.

La socimi decidirá en la misma jornada de la colocación la duración de la vigencia de los nuevos bonos, en principio entre cinco y ocho años, en función de la demanda de los inversores, y esperan que el tipo de interés se sitúe entre el 2% y el 3%. El crédito actual que Merlin tienen con los 10 bancos supone un interés de euribor más 100 puntos básicos y desde el próximo diciembre de euribor más 200 puntos.

Las fuentes de mercado indican que el sentido de la emisión de bonos no es tanto mejorar una ya ventajosa condiciones de financiación, sino alargar el plazo amortización de la deuda, que se podría aplazar hasta 2022 a 2025. Los bancos con los que Merlin tiene actualmente firmado el crédito de 1.700 millones, suscrito a finales de diciembre, son Société Générale, Credit Suisse, BNP Paribas, Crédit Agricole, ING, Intesa Sanpaolo (banco italiano con escaso histórico en España), Mediobanca, Deutsche Bank, JP Morgan y Goldman Sachs.

Antecedentes

Esta socimi no es la primera inmobiliaria que en los últimos meses se lanza a este tipo de financiación. La catalana Colonial cerró con éxito el pasado mayo una emisión de bonos de 1.250 millones. La colocación se realizó dividida en dos tramos a cuatro y ocho años con un tipo medio del 2,2%. En febrero del pasado año, otra socimi, Lar España, también lanzó una emisión de bonos por importe de 140 millones que cuentan con un plazo de amortización de siete años y devengarán un tipo de interés anual del 2,90%.