Marcan un tope mínimo de los tipos de referencia el 0%

¿Son las nuevas cláusulas “cero” de las hipotecas demandables como las cláusulas suelo?

¿Son las nuevas cláusulas “cero” de las hipotecas demandables como las cláusulas suelo?

Las entidades financieras no quieren ganar menos porque el Euribor baje y están adaptando sus productos de financiación para ello. La mayoría está escogiendo una opción al menos transparente en sus condiciones, establecer un periodo inicial con un tipo de interés fijo elevado con respecto a las condiciones de mercado actual, esperando que transcurrido el mismo el Euribor ya haya vuelto a la senda positiva. Kutxabank por ejemplo lo tiene en el 1,40% durante 1 año mientras que Banco Santander establece un 1,75% durante 2 años, aunque la entidad parece que elevará este plazo hasta los 3 años.

Pero el movimiento que están realizando otros bancos va mucho más allá de proteger el interés durante los primeros años de operación, buscan hacerlo siempre, con la inclusión de la cláusula cero. El mayor problema está en que este tope del 0% no se pone sobre el total de interés de la operación, si no sobre el diferencial que por mucho baje tendrá como suelo el 0%. Por ejemplo, con un Euribor de -0,3% para una hipoteca a Euribor + 1%, con esta cláusula se asegura un interés como mínimo del 1%, mientras que con esos hipotéticos tipos de interés sería del 0,7%.

  • En terrenos inexplorados

Aunque las entidades financieras se defienden argumentando que es contrario a la naturaleza de un préstamo tener que pagar con ello, con este tipo de cláusulas no se limita esta posibilidad sino que actúa como una cláusula suelo, más baja que las que se han aplicado a muchas hipotecas, pero con el mismo fin, garantizarse una ganancia por encima de lo que marca el mercado. Financieramente y por ello más que probable, legalmente, este tipo de cláusulas que aseguran un tipo siempre positivo son susceptibles de reclamación judicial buscando que sean nulos como las cláusulas suelo.

Además los tipos de interés negativos puede que fuera una novedad hace unos años, pero era una hipótesis más que real que incluso ha llegado a productos de ahorro en la actualidad. También es contrario a la naturaleza tener que pagar por comprar Letras del Tesoro y así las está emitiendo el Tesoro Público y comprando entidades financieras.

Establecer una cláusula sobre el interés total de la operación para que tenga como límite total este 0%, también puede ser cuestionado, pero desde luego no tanto como este tipos de cláusulas que se están instalando.

Todo estos cambios pueden surgir por la falta de legislación o de alguna normativa o incluso recomendación por parte del regulador. De hecho, ni está claro qué pasaría si alguna hipoteca ya firmada llegara a negativo y como se liquidarían los pagos. La opinión es que si llegara el caso lo que se haría es que ese interés que recibiría el cliente iría a acelerar el plazo de amortización y no a su bolsillo. La hipoteca rompedora de Deutsche Bank a Euribor + 0,17% sería la primera que se enfrentaría a esta posibilidad, pero con el Euribor aún al -0,01% aún le queda un largo trecho para ello.

Mientras lo que si parece claro que veremos serán más cláusulas que limitarán las bajadas de las nuevas hipotecas y con una apariencia muy familiar a las cláusulas suelo.