Qué figuras hipotecarias existen y quizás desconozcas

Parece que el mercado de la compraventa de vivienda se mantiene en su proceso de recuperación. Tanto es así que según los datos publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España a través de su Estadística Registral Inmobiliaria, en el tercer trimestre de 2015 se ha producido un crecimiento del 6,42% respecto al trimestre anterior con 92.786 registros de compraventa de viviendas, lo que supone el mejor resultado trimestral de los últimos diez trimestres según esta estadística.

La compraventa de inmuebles en la mayoría de los casos viene acompañada de una operación hipotecaria. En este sentido, el mercado hipotecario también está experimentando mejoras, habiéndose producido un incremento del 15% interanual los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda, así como en su cuantía media con un crecimiento interanual del 1,8% (alcanzando los 117.349 euros) según los datos correspondientes a octubre proporcionados por las estadísticas del Consejo General del Notariado.

El préstamo hipotecario es una operación más compleja de lo que pudiera parecer, donde además de los sujetos principales que son el prestamista y el prestatario, pueden intervenir distintos factores y figuras que quizá por lo general se desconozcan y puedan resultar interesantes según el caso.

Hipotecante no deudor

Una figura que es desconocida por muchos pero que puede ahorrar más de un problema a tantos otros. Es la alternativa a convertirse en avalista y así no tener que comprometer todo el patrimonio presente y futuro. Mientras que el avalista “se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado frente a una tercera persona o entidad” según define el Banco de España y ello supone hacerlo con todos sus bienes, presentes y futuros, con la figura del hipotecante no deudor se consigue limitar la responsabilidad.

Consiste en una doble garantía ya que el hipotecante no deudor hipoteca su vivienda y en caso de que el deudor principal no haga frente a los pagos, responde únicamente con la vivienda y no con todo su patrimonio, así lo explica la Guía Hipotecaria de iAhorro, “si se impaga el préstamo, nuestra deuda –la del hipotecario no deudor- se limita a lo hipotecado y nada más”. En otra guía hipotecaria, esta vez la del Banco de España, se hace mención a algo importante que debe conocer el hipotecante no deudor y es que, “los fiadores e hipotecantes no deudores podrán exigir a la entidad acreedora que agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles a ellos la deuda garantizada”.

Usufructuario

Se puede disfrutar de la cosa sin ser dueño de ella. Esta figura es la que el Código Civil en su artículo 467 define como el “derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. En materia de vivienda es una figura más habitual de lo que se podría pensar, sobre todo a raíz de herencias. En resumen, es quien tiene la posesión de la vivienda –en relación al uso- pero no tiene la propiedad de la vivienda. Como el usufructuario no es propietario, sólo puede hacer uso de la vivienda pero no podrá hipotecarla, “no podrá venderla ni realizar ningún otro acto de disposición sin el consentimiento del propietario”. Es importante decir que hay usufructos temporales –en los que se fija la fecha de fin del derecho al constituirlo- y usufructos vitalicios –terminan cuando se extingue la vida del titular del derecho de usufructo-.

Titular hipotecario sin propiedad

Figura quizá menos conocida y que se asemeja mucho a la figura del avalista, por lo que resulta igual de peligrosa. Se basa en convertirse en titular del préstamo hipotecario pero no de la escritura de compraventa del bien inmueble. En caso de que se produzca un impago, aunque no sea propietario del inmueble, sí es titular de la hipoteca por lo que deberá responder con el su patrimonio presente y futuro. Es decir, el titular hipotecario sin propiedad adquiere todas las obligaciones y ningún derecho sobre la propiedad, tal y como apunta Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com.