Merlin: la socimi que está de moda
Si hay una socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que despierta interés, esa es Merlin Properties. Cada vez más gusta a los inversores y cada vez más se está incorporando a las carteras de valores. Solo hay que ver que un rotundo 73,3% del consenso de Bloomberg aconseja comprar el valor y no hay ni una sola recomendación de venta; el 26,7% opta por mantener. Hace unos pocos días, el departamento de análisis de Bankinter añadió Merlin a su cartera modelo. “Nuestra recomendación es comprar desde hace varios trimestres y ya ha ganado tamaño suficiente para meterla en cartera”, esgrime la entidad.
La novedad que supuso la llegada de las socimis a España como punta de lanza del mercado inmobiliario nacional juega a favor de Merlin. Su principal actividad es la adquisición de inmuebles urbanos para su alquiler (tiene 880 sucursales alquiladas a BBVA). Pero es su gran tamaño en términos de capitalización una de las principales claves de éxito de la compañía, según Diego González González, socio director de Bull4all Advisors, EAFI. “Es lo bastante grande como para que las casas de análisis y los bancos de inversión de referencia se fijen en ella”.
La mayor Socimi cotizada de la Bolsa española ha alcanzado en el año y medio que lleva en el parqué una capitalización bursátil de 3.650 millones de euros. Las acciones acumulan una ganancia del 47% desde su debut en junio de 2014 y todavía guardan un potencial alcista superior al 8%, con un precio objetivo de consenso de 12,33 euros por título desde los 11,2 euros actuales. Su máximo lo alcanzó recientemente, el pasado 26 de octubre, en 11,91 euros.
En su todavía corta pero intensa trayectoria bursátil, Merlin ha logrado imponerse en la puja por la patrimonial Testa tras llegar a un acuerdo con la constructora Sacyr y después de ampliar capital por 1.033 millones de euros. La operación de compra, por 1.793 millones de euros, está diseñada en tres fases y culminará en junio de 2016. Si no hay sorpresas, Merlín se convertirá entonces en un gigante con unos activos valorados en unos 5.000 millones de euros y podría ser candidata a entrar en el selectivo Ibex 35.
De momento, la integración de las cuentas de Testa en el tercer trimestre le ha pasado factura a la socimi dirigida por Ismael Clemente, que perdió 130,3 millones de euros hasta septiembre. No obstante, la compañía “sigue muy optimista respecto a las perspectivas de los próximos años en todas los segmentos core en los que están presentes”, apunta Banco Sabadell en un informe.
Merlin ha sido una empresa muy activa a la hora de salir de compras y, en los últimos meses, se ha convertido en un caramelo bursátil para aquellos inversores que quieren posicionarse de nuevo en el ladrillo español, ahora que el sector parece haber superado la crisis inmobiliaria y los precios repuntan. “Entrando en Merlin se tiene exposicón al sector inmobiliario no residencial, que se encuentra en un ciclo alcista tanto en rentas como en valoraciones que no se agotará en dos ó tres años, lo que se debería plasmar en un crecimiento de doble dígito en el NAV (valor neto de los activos) para los próximos tres años”, apunta Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell. La entidad reitera su recomendación de comprar. “Creemos que es una compañía bien gestionada y con activos atractivos”, apunta Romero.
En la misma línea, González cree que el futuro bursátil de Merlin es “positivo”, dado que “su valoración en Bolsa está muy ligada al aumento del precio de los inmuebles, y estamos en un momento en el que los precios inmobiliarios van a tirar hacia arriba”. Explica que, además, tiene una gestión muy activa y un equipo directivo volcado en los objetivos de la compañía. “Parte de los objetivos es generar más valor y más capitalización, por lo que es una compañía más proclive a las ampliaciones de capital para adquirir oportunidades”.
“El equipo directivo ha tomado la decisión (voluntariamente) de ajustar el NAV, que sirve como base para el cálculo de sus incentivos variables. En la práctiva esto equivale a renunciar a su incentivo variable para 2015. Este equipo directivo está dando muestras, como ya hizo en 2014, de anteponer los intereses del accionista a los suyos propios, lo cual consideramos positivo”, dicen en Sabadell.
Las claves
Activos. Tras la compra también del 50% del centro comercial Arturo Soria, una nave logística en Getafe (Madrid), un suelo para oficinas en la autovía A-1 y 33 supermercados alquilados a Caprabo, la cartera inmobiliaria de Merlin sumaba a 30 de septiembre un total de 1.020 activos, con una superficie bruta alquilable de casi 1,9 millones de metros cuadrados.
Deuda. La compañía está endeudada hasta el 50% de su tamaño (Loan to Value, LTV), el máximo objetivo que se han marcado. Así, según el analista de Bull4all Advisors, EAFI, “como no se puede endeudar más, pueden plantearse ampliaciones de capital a medio-largo plazo”.
Capitalización. Es la mayor Socimi de todas, con una capitalización bursátil muy por encima de sus tres comparables Lar España (400 millones), Axia Real State (430) e Hispania (640). Comenzó con una capitalización de casi 1.500 millones de euros que ha alcanzado los 3.500 millones tras la ampliación de capital.
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