La financiación agita otra vez la vivienda
El precio de la vivienda ha caído en España algo más del 41% desde la cima alcanzada en 2007, según los cálculos realizados por la tasadora Tinsa en todo el territorio nacional considerando casas nuevas y usadas. Pero el ajuste de precios parece que se acerca al fin. El exuberante encarecimiento de los primeros años del siglo, estimulado por unos tipos de interés bajos, un mediocre equipamiento residencial y la condición especulativa de una parte importante del mercado, ha sido absorbido lentamente durante la profunda crisis de empleo en la que apenas ha habido una testimonial presión de la demanda y una calculada contracción del crédito bancario. Ahora las circunstancias cambian de nuevo las tendencias: se financia más, se compra más y remontan los precios.
El pesimismo que ha atenazado las expectativas de los hogares y las empresas en los últimos años parece que comienza a despejarse tras la normalización financiera del Estado primero, y del país después, tras la recuperación del crecimiento de la economía y del empleo, pese a su parca calidad, y tras la espita de nuevo abierta de la banca para atender la demanda de empréstitos con garantía real. Y hace un año completo que el número de operaciones de compraventa, así como la firma de hipotecas, sube a tasas de dos dígitos en términos interanuales, aprovechando la doble circunstancia del avance del empleo y del abaratamiento de las casas. Pero la actividad ha sido mucho más intensa entre los actores corporativos, con la participación de sociedades de inversión colectiva en activos inmobiliarios, muchas veces financiadas con dinero del exterior.
Un dinero, el foráneo, que comienza a ser protagonista de nuevo en el movimiento del mercado de compraventa, a juzgar por los últimos datos proporcionados por los registros de la propiedad. La recuperación en Europa, especialmente en Reino Unido, ha vuelto a poner en marcha la demanda de casas en la costa española del Mediterráneo, pues nada menos que el 13% de los operaciones que se hacen ahora las firma un no residente. El elevado estocaje de casas en las costas puede dejar de ser un lastre si se mantiene la fuerte y creciente presión de los compradores europeos, que habían desaparecido desde 2008 por la crisis y la anormalidad de los precios de los inmuebles.
Pero la recuperación del mercado sería limitada si no estuviese también acompañada por un cambio pronunciado en la actitud de la banca, que ha comenzado de nuevo a prestar (crece el número de casas adquiridas con crédito), porque tiene una necesidad imperiosa de renovar su cartera de crédito tras varios años de contracción y de crecimiento de operaciones que resultaron morosas. Pero para hacer sostenible esta recuperación inmobiliaria debe vigilarse lo que en el ciclo anterior se despreció: la concesión acelerada del crédito y los avances de los precios.