La inversión inmobiliaria supera los niveles del ‘boom’
BNP Paribas prevé que se destinen 10.000 millones a compras de propiedades, debido a la voracidad de las socimis y a los bajos precios
La inversión inmobiliaria en España está alcanzado en 2015 sus máximos históricos, incluso por encima del boom del sector que concluyó en 2007 y que dio lugar a la crisis. Así se desprende del informe sobre el mercado presentado ayer por BNP Paribas Real Estate, la división especializada en inmobiliario del banco francés. La cifra de compras de activos como oficinas, centros comerciales, hoteles, residencial (sin incluir a particulares) o logística este año se acercará a los 10.000 millones de euros, incluso llegará a los 12.500 si se incluyen operaciones corporativas como la compra de Testa por parte de la socimi Merlin Properties.
Precisamente la hiperactividad de las socimis un nuevo actor en el mercado aparecido en 2014, se muestra clave en este incremento descomunal desde los mínimos del año 2012, cuando la inversión se quedó en 1.785 millones. Incluso superará el nivel de 2007, el año precrisis cuando la cifra se situó en 9.200 millones. “Las socimis están teniendo una capacidad prominente de gasto. No creo que para 2016 puedan invertir tanto”, señala Jesús Pérez, presidente de BNP Paribas.
Los financiadores tienen apetito
Si hay inversores dispuestos a comprar propiedades en España, también hay financiadores dispuestos a poner el capital. Al menos así lo refleja un estudio presentado ayer por JLL, realizado entre entidades bancarias, fondos y aseguradoras nacionales e internacionales. Un 86%de estas entidades consultadas asevera que tiene un apetito muy alto o alto en las operaciones inmobiliarias en España. Incluso el 44% de estos financiadores están dispuestos a poner el capital en créditos sindicados para grandes operaciones que superen los 100 millones de euros.
Además, el 30% ve favorable intervenir en operaciones que suponga financiar más del 80% del activo, aunque lo más habitual (por encima del 50%) es ofrecer un crédito inferior al 60% del valor. También subrayan que los diferenciales pagados se han reducido a entre 150 puntos básicos (en los mejores acuerdos) y los 250 puntos, lejos de los peores momentos de la crisis de deuda en el sur de Europa.
Desde JLL se destaca también que la financiación a promoción residencial ha vuelto. A su vez, como novedad, avanzan que las aseguradoras están entrando como prestamistas, como ocurrió con Allianz, que financió este año a la socimi Merlin con 133 millones para la compra del centro comercial Marineda.
Estas sociedades surgidas en 2014 –como Merlin Properties, Axiare, Hispania y Lar España– han captado rápidamente recursos, ganándose la confianza de muchos grandes inversores internacionales, que han destinado a la adquisición de activos. “Una clave de este máximo está en las socimis, que han canalizado capital que viene de fuera”, confirma Ramiro Rodríguez, responsable de investigación de BNP Paribas Real Estate.
Para este año, la entidad prevé que estas cotizadas inviertan alrededor de 4.200 millones (en 2014 gastaron 1.900). Grandes fondos han confiado la vuelta al ladrillo español invirtiendo en estas sociedades, gestionadas por gestores especializadas en el sector y con equipos con larga trayectoria inmobiliaria.
Hasta agosto se ha invertido 7.560 millones en nuestro país, según los cálculos de BNP. Sin embargo, para 2016 la entidad rebaja esa cifra a los 8.000 millones, en parte porque las socimis calmarán su voracidad.
La otra gran razón de porqué los fondos e inversores están interesados en este sector se basa en que todavía es un momento para encontrar oportunidades. “Los precios han bajado un 40% desde 2008”, asegura Pérez, quien destaca que el mercado residencia y de suelo está también en auge, en parte por las promotoras “que han resurgido de sus cenizas”.
La reactivación del sector proviene de la recuperación económica y del empleo, que permiten pensar a los inversores que esta mejoría favorecerá la ocupación de oficinas, las visitas a centros comerciales, una mayor actividad logística... y cómo eso provocará, a su vez, unos mayores ingresos y unas rentas más altas para los inquilinos. De hecho, el banco considera que en Madrid aumentarán en 100.000 metros cuadrados las transacciones de alquiler de oficinas y otros 84.000 en Barcelona.
Sin embargo, la tasa de disponibilidad de las oficinas se reduce lentamente, en parte por los contratos largos con los que cuentan las compañías, que impide más mudanzas, según estos expertos. Aunque la escasez de espacios se refleja sobre todo en las zonas prime, las mejores áreas de negocios de estas dos ciudades. Esa carencia –y la presión de posibles compradores– explica que en estas zonas los precios hayan subido un 17% este año en Madrid y un 15% en Barcelona.
Sobre el mercado de la capital catalana, Pérez asegura que el procés independentista no ha frenado a los inversores. “Solo en dos o tres casos puntuales han retrasado la inversión”, apunta.
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