Qué casas se venden ahora mejor y en cuánto tiempo

La rebaja de tipos hace que las familias destinen ahora el 23% de su renta a pagar su vivienda El tiempo medio que se tarda en vender ahora un inmueble es de 10,6 meses

¿Cuántas veces ha oído usted decir en los últimos meses que es buen momento para comprar una vivienda? Lo cierto es que es así, pero no en todos los sitios por igual. Una de las principales tasadoras, Tinsa, acaba de realizar un estudio donde analiza qué está ocurriendo con los precios de las casas en cada provincia. Además, detalla con qué frecuencia y de qué características son los pisos más vendidos.

El presidente de Tinsa, Ignacio Martos, y el director de Productos, Diversificación y Red Técnica, Pedro Soria, presentaron ayer este estudio, cuya vocación es ir incorporando cada vez más información en detalle. Es más, ambos directivos anunciaron la próxima elaboración de un censo sobre cuántas viviendas existen en stock, algo que todavía nadie se ha atrevido a realizar.

El mercado continúa caracterizándose por una fuerte heterogeneidad y por evolucionar a distintas velocidades. Mientras la mejoría de los precios es ya evidente en Madrid o Cataluña (sobre todo por el tirón de Barcelona en esta segunda), en la mayoría de las regiones las viviendas aún muestran este segundo trimestre del año niveles de precios inferiores a los de hace 12 meses. Es más, algunas de ellas, como Navarra, Cantabria, Asturias, Valencia o Extremadura registran descensos anuales que son todavía superiores al 5%. Lo que es inapelable es que los descuentos, donde sigue habiéndo, son cada vez más suaves. Según Tinsa, el precio de la vivienda se redujo a finales de junio a un promedio del 2,9% en todo el país, cuando seis meses antes lo hacía al 4,5%.

Mejora la accesibilidad

Desde máximos, el balance que arroja la estadística muestra cómo el ajuste acumulado varía desde los más suaves, de poco más del 30% registrados en Extremadura, Baleares o Galicia, pasando por las regiones donde se supera el 40%, lideradas por Cataluña (-49,9%), Valencia y Aragón (-48,7%), Navarra (con el -48,6%) Madrid (-47,3%); y culminando en Castilla-La Mancha, la única donde las casas han perdido más de la mitad de su valor (-52,6%).

Con este panorama en los precios, ¿qué está ocurriendo con las ventas? 2014 ya cerró con un volumen total de transacciones superior al del año anterior y lo previsible es que este ejercicio esa tendencia se consolide y se vendan casi 400.000 viviendas en total (en 2014 se alcanzaron las 360.000).

Sin embargo, la rapidez con que se venden dista mucho de unos lugares a otros. En Madrid o Barcelona si una casa sale a la venta con un precio que los técnicos califican “en mercado”, es muy probable que no tarde más de seis meses en ser adquirida. Sin embargo, la media global para todo el país es de 10,6 meses. Ármese de paciencia si usted pretende vender una propiedad en Cantabria, Segovia o Álava, las provincias donde el proceso se puede demorar entre 18 meses y dos años.

Por tipologías, la estadística también muestra diferencias notables. Las viviendas de mayor tamaño, unifamiliares o chalets y pisos de cuatro dormitorios y más se han depreciado menos que el resto de inmuebles, de promedio un 37% frente al 45% del resto del mercado. Y como son menos numerosas, allí donde hay más demanda de vivienda de reposición (familias que deciden mejorar su casa actual) se venden más rápido.

Otro de los factores determinantes es el precio. Así, el 31% de las operaciones está protagonizado por inmuebles con un precio de 50.000 a 100.000 euros, seguidas del 26% que copan las casas de hasta 150.000 euros. Además, la mejora del acceso al crédito, unido a estas rebajas en los inmuebles, han propiciado que las familias deban destinar ahora solo el 23% de sus ingresos al pago de la hipoteca, cuando antes de la crisis dedicaban el 33%. Todo un avance para que el sector apuntale la salida de la peor de sus crisis recientes.