El Foco

La valoración inmobiliaria

El mercado inmobiliario actual presenta, en un escenario poscrisis, aspectos un tanto novedosos para los distintos agentes que tradicionalmente lo han constituido, teniendo cada uno de ellos que adaptarse a un nuevo entorno social, económico y político.

La especulación inmobiliaria, con subidas anormales y prolongadas, creó una burbuja muy alejada de la realidad factual. En ella prevalecía el rabioso valor de mercado con la máxima urgencia, en detrimento de análisis valorativos con mayor profundidad, integrando los distintos parámetros que afectaban a los inmuebles.

Como consecuencia de ello, la valoración inmobiliaria en este nuevo mercado nos lleva a la necesidad de profesionales que acrediten amplios conocimientos técnicos en materia de construcción, urbanismo, gestión inmobiliaria, derecho, fiscalidad, matemática financiera o análisis o investigación de mercados; imponiéndose la especialización, ya sea dentro de un segmento (residencial, comercial, hotelero) o de una finalidad concreta (tasación hipotecaria, valoraciones urbanísticas).

Las sociedades de tasación analizamos la viabilidad económica de una inversión, el binomio rentabilidad-riesgo, sostenibilidad, eficiencia energética o la optimización tributaria, de modo que el papel del tasador ha derivado progresivamente al de consultor en valoración.

En España nunca ha existido una titulación para expertos inmobiliarios, paradójico por la relevancia en la economía

La necesidad de trabajar en red con otros profesionales es una realidad, correspondiendo a nuestros profesionales la gestión activa del conocimiento interno y externo, posibilitando interactuaciones entre los equipos en las distintas fases de los informes.

En España nunca había existido una titulación específicamente diseñada para formar expertos inmobiliarios, lo que resultaba paradójico para un sector históricamente relevante en nuestra economía. Actualmente existe una amplia oferta de formación especializada a nivel de posgrado universitario en valoraciones, tasaciones, project y facility management o urbanismo, que responde a una demanda que ya no se centra exclusivamente en titulados en arquitectura o ingenierías, sino que incorpora a otros profesionales con formación fundamentalmente jurídica, económico-financiera o en gestión empresarial que demandan conocimientos de valoración inmobiliaria.

Asimismo, las sociedades de tasación hemos asumido la necesidad de internacionalización, profesionalización y exigencia de nuestros clientes, planificando la formación del personal técnico titulado que forman nuestras redes de tasadores nacionales e internacionales, incluyendo acciones novedosas de coaching y mentoring internos, al margen de colaboraciones con universidades en la implantación de estudios de especialización en la materia.

En definitiva, al tasador de hoy se le exigen competencias en el ejercicio profesional que incluyen una adecuada atención al cliente, así como capacidad para detectar y gestionar adecuadamente conflictos de interés, siempre en el respeto a los principios éticos.

Tradicionalmente, las valoraciones inmobiliarias en España se han calificado en valoraciones regladas (aquellas para las que existen normativas de obligado cumplimiento) y valoraciones no regladas (el resto de valoraciones).

En ambos casos, las normativas de aplicación son:

  • La Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones regulan las valoraciones para finalidad hipotecaria y otros fines.
  • El Real Decreto 1492/2011 regula, asimismo, las valoraciones a efectos de expropiación, por el cálculo del justiprecio.
  • El Real Decreto 1.020/1993, las valoraciones catastrales.

A los ya tradicionales métodos de valoración sintéticos y analíticos se han añadido otros como la valoración contingente, que permite estimar valores de bienes singulares para los que no existe comprobación, simulando ese inexistente mercado con encuestas, análisis de demanda a clientes potenciales; la metodología LCC (Life Cycle Cost), que incorpora circunstancias no solo estadísticas, sino también futuras, pudiendo hacer que una inversión inicial varíe su signo a lo largo del tiempo, y, finalmente, la valoración cualitativa, donde se determina el valor de un inmueble considerando sus cualidades particulares y analizando la influencia de estas en el valor de forma objetiva.

La convergencia o aproximación entre normativas es una asignatura pendiente de la Administración

Con esta regulación legal y de obligado cumplimiento, así como la convergencia y armonización de todas estas normativas, la realidad es que en las valoraciones inmobiliarias se pueden obtener valores notablemente diferentes para un mismo inmueble y en una misma fecha, en función de cuál sea la propia finalidad del informe.

Nuestra opinión es que sigue siendo este aspecto una asignatura pendiente de la Administración, esta garantiza la independencia de las sociedades de tasación de las entidades financieras (Circular 3/2014 BE).

Por otro lado, existe una demanda creciente de valoraciones realizadas de conformidad a las normas internacionales de valoración (IVS), normas RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), normas europeas de valoración (EVS) o normas NIC-NIIF.

Estas normativas representan, actualmente, una alternativa de valoración a las normas mencionadas.

En el escenario actual poscrisis y la adaptación del sector al entorno más real, creemos firmemente que la salida de la crisis inmobiliaria no será posible si los agentes que operan en el mercado no asumen que todos ellos, sin excepción, deben prestar un respeto máximo al nuevo entorno social, económico y jurídico.

El nuevo mercado inmobiliario demanda profesionales cualificados con una mayor independencia y especialización.

Las sociedades de tasación, junto con entidades financieras, agentes operadores, promotores y fondos de inversión, deberían constituir un entramado de piezas que, interrelacionadas entre sí, y con la experiencia de los errores cometidos en el pasado, nos permitan afrontar un futuro más sano y con mayor estabilidad.

Javier Mingo Reiz es presidente del consejo administrativo de IBERTASA

 

Normas