Merlin, de pequeña Socimi a reinar en el inmobiliario
Tras la adquisición de Testa dispondrá de 5.500 millones en activos En 12 meses la sociedad se convierte en un actor clave del sector
La adquisición de Testa por parte de Merlin Properties tendrá como consecuencia la creación de la mayor Socimi y una de las más grandes inmobiliarias de España. La nueva empresa dispondrá de 5.500 millones de euros en activos, que aportarán unas rentas brutas aproximadas de 290 millones al año.
La sociedad cotizada comunicó ayer los términos del acuerdo con la patrimonialista hasta ahora propiedad de Sacyr. El monto total de la transacción será de 1.793 millones de euros, que desembolsará en tres fases. En la primera etapa, realizada ayer, toma el 25% del capital social de Testa al suscribir una ampliación de capital por importe de 431 millones de euros. La Socimi completó el pasado mes una ampliación de capital por un importe de 613,75 millones, de los que restará este primer desembolso.
Como segundo paso, antes del 29 de julio, Merlin, que ha estado asesorada por CBRE, se compromete a adquirir acciones por valor de 861 millones para pasar a controlar el 50,1% de la filial de Sacyr, con lo que tomará el control definitivo de la compañía. Según avanzaron los responsables de la compañía en una conferencia con inversores para explicar la operación, convertirán a Testa en un Socimi con la que se fusionarán.
La concentración final llegará en una fecha indeterminada entre el próximo 30 de septiembre y el 30 de junio de 2016. Entonces deberá pagar 694 millones de euros por el 49,5% del capital faltante, aunque antes deberá resolver la obtención de nuevos recursos. Finalmente lanzará una opa sobre el 0,4% que actualmente cotiza en Bolsa para controlar el 100%de la antigua Testa.
El casero de PwC, Indra, Endesa, L’Oréal...
La compra de Testa supone para Merlin adquirir algunos activos muy emblemáticos en Madrid y Barcelona. El más llamativo es la conocida como Torre Sacyr, donde actualmente tiene la sede la consultora PwC, situada en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid. Este espacio dispone de 21.390 metros cuadrados. Además, es propietaria de las sedes de Endesa, el despacho Uría y Menéndez, L’Oréal, la propia sede de Sacyr o Indra, el Hotel Eurostars en Madrid. En Barcelona cuenta con la sede de Everis, o la del Eurostars Grand Marina. La nueva Merlin dispondrá de 990 activos. El 36% del volumen (en euros) de esos activos corresponden a oficinas, el 30% a locales comerciales en las mejores ubicaciones, el 11% a retail y el 7% a hoteles.
Merlin se convierte así en la principal Socimi, desde que hace más de un año comenzaran a cotizar estos vehículos de inversión. Actualmente cuenta con unos activos inmobiliarios de alrededor de 2.300 millones, a los que ahora suma los 3.200 millones provenientes de Testa. Se convierte en una de las principales inmobiliarias del país. Será equiparable a Colonial, que en su caso gestiona inmuebles por valor de 5.700 millones en España y Francia. También en ese entorno se encuentran los activos de Metrovacesa, que a finales de 2014 tenían un valor de 4.800 millones.
Merlin se estrenó en Bolsa a finales de junio del año pasado. Detrás la de la sociedad está la gestora Magic Real Estate, con Ismael Clemente al frente, proveniente de Deutsche Bank Real Estate entre otras entidades. De hecho, Magic surgió como una spin-off de Deutsche Bank.
Entre los principales accionistas se encuentran diversos fondos e inversores internacionales. Con participaciones significativas se encuentran los fondos Mainstay Marketfiel, UBS Group, EJF Capital y el inversor Emanuel Friedman.
En un principio se consideró que otras compañías como Colonial, Blackstone, Hispania y la francesa Eurosic podrían presentar ofertas por Testa. Fuentes del mercado explican que finalmente no llegaron a presentarlas porque consideraron que la información aportada por Sacyr era insuficiente y porque el precio final se escapaba a sus valoraciones, incluido los más de 250 millones que dispone en suelos.
Entre los activos que compran a Testa se encuentran algunos emblemáticos como la Torre PwC (una de los cuatro rascacielos en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid), el edificio de la sede de Endesa, de L’Oréal o del Hotel Eurostars de Barcelona. Por su parte, Merlin cuenta con activos como 880 sucursales bancarias ocupadas por BBVA o el centro comercial Marineda de La Coruña.
La deuda de Testa de 1.686 millones también pasa a la nueva compañía, que según informaron sus responsables, pasará de un endeudamiento del 14% respecto al valor de los activos a algo menos del 50%. Además, el objetivo a medio plazo pasa por refinanciar estos préstamos y solicitar a corto plazo la calificación financiera para la empresa resultante, con el posible objetivo de emitir bonos en mejores condiciones.
La capitalización bursátil de Testa supera los 1.500 millones de euros y la de Merlin, por su parte, se sitúa en alrededor de los 2.250 millones, por lo que la compañía resultante podrá aspirar a cotizar en el Ibex 35.
El precio de adquisición de las acciones pactado con Sacyr es de 13,54 euros por cada acción de 0,20 euros de valor nominal. Este precio asume el pago previo a los accionistas de Testa de 5,8 euros por acción en concepto de devolución de aportaciones en el marco de la reducción de capital y de 4,57 euros por acción por el dividendo extraordinario. Las 38,5 millones acciones suscritas tendrán derecho a percibir el dividendo que apruebe la próxima junta de la Testa pero no al dividendo extraordinario.
En un solo año, esta Socimi se ha distanciado en el valor de sus activos de otras que igualmente han estado muy activas. Hispania gestiona un patrimonio de 993 millones, Lar de 544,2 millones, y Axiare, por su parte, de 507 millones.
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