El stock de vivienda cae más allí donde es mayor el avance del PIB

Alejandro Meraviglia

Los expertos del sector inmobiliario ya dijeron desde el estallido de la burbuja y el posterior cerrojazo del crédito que hasta que no mejorara la coyuntura del empleo y se suavizara el acceso a la financiación, las compras de casas no volverían a recuperar vigor.

Siete años después de la crisis más larga y profunda que se recuerda en este sector, y justo cuando en algunos territorios comienzan a tornar a positivo tanto precios como ventas de casas, se demuestra qué razón tenían aquellos analistas.

La Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que a finales del pasado año quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009 (hay que subrayar que en 2010 el stock total aumentó de manera puntual hasta las 692.560 casas para comenzar a disminuir a partir de esa fecha).

Recuperación

Sin embargo, esa importante reducción del stock, muy concentrada en los dos últimos ejercicios, no ha sido uniforme en las distintas comunidades autónomas y, curiosamente no ha estado determinada por lo que iban haciendo los precios de la vivienda nueva en cada región, sino por cómo se recuperaba la actividad.

Así, con datos de Cepco y cálculos efectuados por CincoDías, las cinco regiones donde más se ha recortado el excedente de viviendas nuevas desde 2009 hasta el tercer trimestre del año pasado (últimos datos disponibles con este nivel de desagregación) son Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias y Madrid, con porcentajes de reducción que van desde el 93,20% de la primera al 45,10% de la última.

Y, en paralelo, ¿dónde se han abaratado más las casas de nueva construcción? Pues según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de las tasadoras, los cinco territorios donde más se han depreciado los inmuebles nuevos son Murcia, Aragón, la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Andalucía. En esta ocasión, los descensos acumulados oscilan entre el 44,46% de la primera y el 33,05% de la última.

De hecho, los precios de los pisos se encuentran hoy en promedio en los valores que tenían entre finales de 2003 y principios de 2004; y según los expertos, en algunos casos aún tienen que seguir cayendo. Entre ambas variables no hay ni una sola coincidencia. Sin embargo, al acudir a los datos de crecimiento económico, la situación cambia.

Ante la falta de las primeras cifras oficiales de la contabilidad regional (que el INE publicará el próximo viernes), los números elaborados por Hispalink apuntan que las cinco comunidades que cerraron el año pasado con un mayor crecimiento del PIB fueron Canarias, Madrid, Navarra, Cataluña y la Comunidad Valenciana.

En esta ocasión sí, tres de ellas coinciden con los territorios donde más se ha reducido el excedente, lo que demuestra que, efectivamente, más que la evolución de los precios, lo que determina la venta de viviendas, y entre ellas las procedentes del stock, es la recuperación y ésta cuanto más sólida sea, mejor.

La creación de empleo determinará al sector este año

Confirmada, por tanto, la teoría que ya apuntó en el pasado que los precios importan, aunque menos de lo que se podría pensar a priori, a la hora de determinar el ritmo de absorción del ingente stock de casas sin vender, resta por saber qué va a pasar a partir de ahora.

¿Cuánto tiempo tiene que transcurrir para que se reduzca completamente el actual stock, esas 448.471 viviendas nuevas que restan todavía por vender? Nadie se atreve a poner fecha. Dos, tres, cinco años, quién lo sabe. De hecho, ya hay expertos que sí pronostican que incluso poco más de 200.000 de esas casas no podrán venderse nunca, ni siquiera podrán salir al mercado en régimen de alquiler, dado que se encuentran localizadas en sitios mal comunicados con los grandes núcleos de población más cercanos y además, en la mayoría de los casos, corresponden a barrios que carecen de las infraestructuras y equipamientos más básicos, tales como colegios, centros de salud o comercios.

En estos lugares, sí contribuirá a su absorción más rápida una rebaja adicional de precios, aunque algunos analistas lo tienen claro: “algunas viviendas, ni regaladas”. Todo se fía, de nuevo, a lo que haga el empleo y a cómo evolucione el acceso al crédito, puesto que la vivienda, por su elevado coste, se seguirá comprando a medio y largo plazo mayoritariamente mediante una hipoteca.

De momento, las ventas totales de casas sí que guardan estrecha relación con la mejora económica y de nuevo, cruzando ambas estadísticas (compraventas de viviendas del INE con contabilidad regional de Hispalink), se comprueba cómo allí donde la recuperación comenzó antes se venden más inmuebles. Esto es, en Baleares, Navarra, Canarias, País Vasco, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.