Fórmula para calcular el precio de compra o alquiler de un inmueble

Cómo saber si una casa es cara o barata para comprar o alquilar

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En los tiempos que corren, ajustar el precio de venta o alquiler de una casa es fundamental para no pagar de más a la hora de comprar o para rentabilizar la venta o el alquiler de una vivienda, máxime cuando hablamos de la primera inversión en cuantía que realizamos los consumidores y cuando los precios de los inmuebles se están estabilizando y las entidades bancarias están abriendo el grifo para la concesión de hipotecas.

Bankinter presenta en su blog la metodología para calcular de forma aproximada el que debería ser el precio de venta de una vivienda. Este dato puede servir para negociar los precios en la compra-venta o alquiler de un inmueble, pero que no tiene valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca.

Una fórmula que establece una equivalencia entre el precio de alquiler y el precio de venta de una vivienda, siempre aplicando un ajuste al alza o a la baja en función de las características del inmueble.

Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje que resulta de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. En el caso de una vivienda que se alquila por 12.000 euros al año (1.000 euros al mes) y que vale 240.000 euros, se obtiene una rentabilidad bruta del 5%.

PER (Price Earnings Ratio)

Se trata de establecer la equivalencia entre el precio de alquiler y el de venta en base al PER medio de la zona geográfica que se está valorando.

Para obtener la rentabilidad por dividendo tendremos que dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, lo que equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que se tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. El PER de una vivienda que se alquila por 1.000 euros al mes sería 20 veces.

El PER o rentabilidad por dividendo varía con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos.

Cálculo del precio de venta en base al PER

Se trata de establecer la equivalencia entre el precio de alquiler y el de venta en base al PER medio de la zona geográfica que se está valorando.

Para ello, se puede disponer del dato de rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE). Según el último informe del Banco de España, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del tercer trimestre de 2014 es del 4,6%, lo que equivale a decir que el PER es de 22 años o 264 meses.

Si disponemos del precio de alquiler de una vivienda idéntica o similar a la que nos interesa, deberíamos multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses de PER para obtener un precio de venta aproximado.

Del mismo modo, si tenemos el precio de venta de una vivienda, tendríamos que dividir este dato entre 264 meses de PER para calcular su precio de alquiler.

Este cálculo puede ayudar también a decidir si comprar o alquilar un inmueble. En el caso de una vivienda a la venta con un precio de 400.000 euros y otra de las mismas características en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), lo primero es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y se obtiena que es de 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española de 22 veces. Por lo que sería mejor alquilar que comprar.

Por tanto, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (22 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor alquilar.

Desde Bankinter se ofrece una tabla en la que se relaciona el precio de alquiler con el precio de compra actual de una vivienda. Estos datos se han calculado de acuerdo al último dato publicado por el Banco de España en el tercer trimestre de 2014.

Tabla precio de alquiler / precio de compra

  • 300 euros / 79.200 euros
  • 400 euros / 106.600 euros
  • 500 euros / 132.000 euros
  • 600 euros / 158.400 euros
  • 700 euros / 184.800 euros
  • 800 euros / 211.200 euros
  • 900 euros / 237.600 euros
  • 1.000 euros / 264.000 euros
  • 1.100 euros / 290.400 euros
  • 1.200 euros / 316.800 euros
  • 1.300 euros / 343.200 euros
  • 1.400 euros / 369.600 euros
  • 1.500 euros / 396.000 euros
  • 1.600 euros / 422.400 euros
  • 1.700 euros / 448.800 euros
  • 1.800 euros / 475.200 euros
  • 1.900 euros / 501.600 euros
  • 2.000 euros / 528.000 euros
  • 2.100 euros / 554.400 euros
  • 2.200 euros / 580.800 euros
  • 2.300 euros / 607.200 euros
  • 2.400 euros / 633.600 euros
  • 2.500 euros / 660.000 euros
  • 2.600 euros / 686.400 euros
  • 2.700 euros / 712.800 euros
  • 2.800 euros / 739.200 euros
  • 2.900 euros / 765.600 euros
  • 3.000 euros / 792.000 euros

Ajustes para cada vivienda

Desde Bankinter se establece una relación de los aspectos que conviene ajustar, ya que el PER puede variar en función de la ubicación geográfica, ya que las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda, de la localización en una determinada zona geográfica o por el estado o calidad de la vivienda.

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