La venta de carteras de deuda de la banca agita al sector hotelero en España
El sector hotelero español cerró el ejercicio 2014 con transacciones por importe de 1.081 millones de euros, un 37% más que un año antes, cuando registró inversiones por cuantía de 791 millones de euros, según la radiografía del sector en España realizada por la consultora Irea.
El grueso de las transacciones correspondieron a operaciones de compra de hoteles ya existentes, 838 millones de euros, cifra que ascendió un 80% con respecto a 2013, mientras que las operaciones de adquisición de inmuebles para su reconversión en uso hotelero supusieron una inversión de 243 millones de euros el pasado ejercicio. “Hay mucho apetito inversor para la reconversión de inmuebles para uso hotelero”, aseguró Miguel Casas, socio director de Irea, quien reconoció que está concentrado en Barcelona y Madrid y en el desarrollo de productos de gama alta, localizándose en la capital los de mayor número de habitaciones.
La consultora destacó que la cifra supone el tercer mejor ejercicio para la inversión hotelera en España, por debajo de 2006 y 2007, lo que sitúa la inversión en niveles precrisis. El segmento vacacional acaparó un 59% de las transacciones invirtiendo la tendencia detectada en los años más duros de la crisis en los que se apostó por activos urbanos como activo refugio y recibió inversiones de 491 millones, mientras que el mercado urbano –con 23 operaciones– contó con inversiones de 347 millones.
La consultora constata un cambio en el tipo de activo sujeto a las transacciones. Así, los hoteles de cinco estrellas y cinco estrellas superior pierden el atractivo que tenían en 2013, en beneficio de los establecimientos de cuatro y tres estrellas.
El año pasado se produjo la irrupción de fondos oportunistas en el sector hotelero a través de la compra de carteras de deuda hipotecaria cuyos colaterales eran, en parte, activos hoteleros. Es el caso de las carteras Octopus –que puso a la venta Commerzbank–, Amazonas –Bankia– y Meridian, de Sareb. En conjunto, Irea calcula que el importe de deuda estimada de estas carteras vinculada a activos inmobiliarios asciende a 1.000 millones de euros, de los que el 45% se encontraban al corriente de pago y un 37% en situación de impago desde hace más de 90 días.
La consultora considera además que esta tendencia continuará este año con nuevas operaciones del sector financiero de venta de carteras de deuda asociada a hoteles. Junto a ellas, el socio director de Irea apunta que algunos de los activos adquiridos por los fondos oportunistas durante 2014 a la banca serán nuevamente puestos en el mercado.
El inversor extranjero, protagonista
El inversor extranjero ha sido el protagonista del 41% de las adquisiciones realizadas durante 2014 en el sector hotelero. Fondos de inversión como Cerberus y Orion, que compraron Sotogrande a NH; KKH, que se hizo con la sede de Deutsche en Barcelona, situada en el paseo de Gracia, por unos 90 millones de euros; el grupo chino Wanda, que adquirió el edificio España en Madrid, son algunos de los actores internacionales que aterrizaron en el sector el año pasado.
Las Socimi también tuvieron un papel relevante, en especial Hispania, que cerró cinco adquisiciones de activos, y que tiene otras operaciones en cartera, según desveló en su salida a Bolsa. Por la parte vendedora, las cadenas nacionales, con Meliá y NH a la cabeza, protagonizaron desinversiones por importe de 330 millones de euros.
La consultora considera que este año se impulsarán las inversiones inmobiliarias, no solo las hoteleras, gracias a la reactivación del crédito y la mejora de las condiciones de financiación. Los expertos de Irea confían en que las operaciones con descuento motivadas por la necesidad de venta por parte del propietario (distress) serán las protagonistas de 2015.
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