Demanda “salvaje” por los mejores locales
En la calle Velázquez, de Madrid, “salió a la venta un local el lunes de la pasada semana; el jueves ya se había vendido”, comenta Borja Ortega, director de Patrimonios Privados de JLL (Jones Lang LaSalle), para explicar el boom que está viviendo este año el segmento de locales comerciales en las mejores calles, en las zonas prime. “Hay una demanda salvaje de compra en las mejores zonas de Madrid y Barcelona, y el mercado no tiene para tanta oferta; ahora se están registrando unas tasas de rentabilidad inferiores al 4% [ingresos del local dividido entre precio de compra; cuanto más baja es la rentabilidad estimada, más caro se supone que ha sido el precio de adquisición], hace seis meses eso era impensable”, dice.
Grupos familiares, fondos de inversión y cadenas de moda pelean por adquirir las tiendas de calles como Preciados, Serrano o Gran Vía en Madrid, Paseo de Gracia, Rambla o Portal del Ángel en Barcelona. De acuerdo a las previsiones de JLL, en 2014 se contabilizarán inversiones por valor de 450 millones de euros en establecimientos comerciales, una cifra similar a la del año 2008. El auge del comercio electrónico –previsiblemente este año el comercio electrónico generará ventas en España de 18.000 millones de euros, un 39,5% más que hace dos años–, y el fin, a partir del próximo año, de la moratoria de la Ley de Arrendamiento Urbano –que previsiblemente provocará el cierre o mudanza de comercios que no podrán asumir el nuevo coste de renta– permitirá que la tendencia de inversión se mantenga en 2015.
El local comercial situado en zona prime es posiblemente el único producto inmobiliario que no ha sufrido durante los años de crisis. El precio medio por metro cuadrado de este tipo de establecimientos se ha incrementado pasando de 206 euros por metro cuadrado al mes en 2007 en Madrid a 228 euros por metro cuadrado en 2014; en Barcelona se ha pasado de 202 euros por metro cuadrado en 2007 a 233 euros por metro cuadrado este año. “La evolución en Barcelona ha sido mejor principalmente por el turismo”, apunta Ángeles Pérez, directora de Retail High Street de JLL.
En Madrid el eje Gran Vía/Preciados encabeza el ranking de las calles más caras de la capital, alcanzándose rentas de 230 euros por metro cuadrado mensuales, seguido de Serrano. En Barcelona Paseo de Gracia es la avenida más demandada por comercios de lujo. Portal del Ángel es la calle más cara de España, con precios de hasta 250 euros por metro cuadrado al mes.
Mientras que las grandes cadenas de moda están apostando por ocupar grandes locales en las mejores zonas que se conviertan en establecimientos emblemáticos de las marcas (flagship), las empresas de distribución apuestan últimamente por establecimientos más pequeños situados en calles secundarias.
Louis Vuitton ha inaugurado este año en Madrid una flagship, en el número 66 de Serrano. Zara abrió una de sus tiendas más representativas en España en el número 23 de la misma calle, y Massimo Dutti en el 46. Mango ha invertido este año 104 millones en comprar tres inmuebles, dos en Madrid y uno de Bilbao. La cadena de moda irlandesa Primark tiene previsto la apertura de una gran tienda en 2015 en Gran Vía 32, en Madrid.
Otro tipo de establecimiento al que en los últimos años se le ha dado un fuerte lavado de cara ha sido al mercado de abastos, en el que tenderos de puestos de alimentación han sido sustituidos por locales tipo gourmet. Como los de Madrid de Fuencarral, San Miguel, San Antón o Platea; La Boquería y Santa Caterina en Barcelona; Central en Valencia; y San Agustín en Toledo.
Canalejas ya tiene peticiones de compra
El proyecto Canalejas, planeado en Madrid sobre los inmuebles situados en la calle Alcalá números seis, ocho, diez, doce, y catorce, y en Plaza Canalejas y Carrera de San Jerónimo siete, es el “proyecto estrella para el centro de Madrid, va a suponer recuperar todavía más el mercado del centro”, considera Ángeles Pérez, directora de Retail High Street de JLL.
El proyecto, que requiere en total una inversión de 500 millones, contempla la construcción de un hotel de la cadena Four Seasons, con 215 habitaciones; un centro comercial y un aparcamiento de 500 plazas. Se construirá un intercambiador destinado al transporte público de autobuses. Las obras finalizarán previsiblemente en el último trimestre de 2016.
El hotel contará con una zona residencial de apartamentos de lujo operados por la misma cadena Four Seasons. De acuerdo a JLL ya existen peticiones de compra para dichos apartamentos. Four Seasons está controlada por un fondo propiedad del príncipe saudí Al-Waleed bin Talal.
Los edificios sobre los que se levantará el nuevo complejo fueron vendidos por Santander en diciembre de 2012 a Villar Mir, por 215 millones de euros.