El aumento de las compras permite reducir el stock un 14,3% en un año

Quedan 465.635 casas nuevas sin vender, como antes de la crisis

En algunos municipios, el volumen de viviendas iniciadas está a punto de superar al de casas terminadas

Desde máximos, el stock se ha logrado reducir en un tercio

Stock acumulado de vivienda

Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda nunca utilizó un indicador que en otros sectores, como la industria sin ir más lejos, es muy frecuente e incluso determinante para su actividad como es el stock o excedente de producción. El flujo de financiación barata aparentemente inagotable y la buena situación de la economía en general y del mercado laboral en particular habían disparado la edificación de viviendas, incluso hasta bien entrado el año 2008, inicio de la crisis económica actual.

Y eso que desde 2006 el sector constructor trabajaba ya con la hipótesis de que los niveles de ventas y precios de las casas de ese momento no podrían mantenerse mucho más tiempo. El problema es que construir una promoción de viviendas tipo conlleva unos plazos muy dilatados en el tiempo (que podían oscilar entre los 18 y 24 meses de promedio una vez obtenidos todos los permisos y licencias) y no es fácil parar el proceso cuando éste se encuentra en plena obra, como sí lo es, por ejemplo, frenar o paralizar la producción de una planta automovilística.

Esto es lo que explica, entre otras cosas, que a muchos promotores la recesión les explotara en plena edificación de viviendas que aún no habían acabado de vender. Entonces, la mayoría optó por acabar las obras e intentar que el comprador se animara una vez que las casas estuvieran terminadas. Sin embargo, en algunos municipios volvió a verse en el horizonte la imagen de crisis anteriores: esqueletos de edificios sin terminar y grúas que desaparecieron con la obra apenas recién iniciada.

Vuelve el crédito

Desde mediados del año pasado, el mercado ha ido remontando poco a poco desde mínimos en actividad, precios y transacciones nunca antes vistos y la senda de la mejoría parece a estas alturas ya no tener vuelta atrás, coincidiendo además con la vuelta del crédito. Era el factor que restaba después de que el mercado laboral diera muestras de haber frenado su sangría y los inmuebles acumulasen rebajas de precios que en muchos casos superan el 50% desde máximos.

Como en estos años se han terminado muchas más casas de las que se iniciaban, y las ventas crecen en estos momentos a cifras de dos dígitos, el stock de inmuebles nuevos sin vender lleva ya un año acelerando su reducción. Los datos facilitados por la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) así lo demuestran.

Utilizando la misma metodología que emplea el Ministerio de Fomento para elaborar su estimación del stock, que se basa en el cruce de datos procedentes de las compraventas y la edificación de nuevas casas, Cepco estima que a finales del segundo trimestre de este año todavía quedaban en España un total de 465.635 viviendas de nueva construcción sin vender, lo que representa un 14,3% menos que hace justo un año (a mediados de 2013) o un volumen de 77.930 casas menos en oferta.

Desde que este excedente alcanzó su máximo, que la serie histórica sitúa en el año 2010 con un total de 692.560 viviendas nuevas en oferta, se ha logrado una reducción de prácticamente un tercio de esta cifra, ya que en términos absolutos ha disminuido en más de 220.000 casas. Se vuelve de ese modo al nivel de stock considerado precrisis, en 2007, cuando el excedente alcanzó las 413.642 viviendas.

¿Existe en el mercado inmobiliario un volumen de stock considerado óptimo por el que debajo del mismo podrían producirse tensiones en los precios, tal y como ocurre en otros sectores? Los expertos no se ponen de acuerdo en este punto, si bien admiten que un país como España, con un fortísimo sector turístico, podría convivir sin mayores problemas con un excedente permanente de casas nuevas sin vender del entorno de las 100.000 o 150.000, que son las cifras de las que parte la serie histórica que elabora el Ministerio de Fomento, que data de 2004.

Sobre cuándo finalizará la absorción de esos más de 400.000 pisos nuevos aún en venta, tampoco hay consenso a la hora de vaticinar una fecha. Además, por su ubicación y su falta de infraestructuras, el sector ya trabaja con la certeza de que habrá casas que nunca se venderán, si bien descartan que se produzcan demoliciones como sí ha ocurrido en otros países afectados por una burbuja como la española. Lo cierto es que si el crédito prosigue su mejora, (aunque sea de manera selectiva para clientes muy solventes) y la mejora de la coyuntura económica no se trunca, muy pronto el sector asistirá a otro clarísimo síntoma de recuperación: volverán a iniciarse más casas de las que se terminan.

De nuevo con las cifras de Cepco, en julio se comenzó la edificación de 4.641 casas, mientras se terminaron 4.410, algo que no ocurría desde mediados de 2007 y en el acumulado enero-agosto está a punto de ocurrir lo mismo: 31.075 casas finalizadas frente a 24.696 iniciadas. Lo idóneo será que solo se construya donde de verdad exista demanda.