Originalidad hipotecaria, ¿a favor del cliente?
El mercado español está dominado por la oferta de préstamos hipotecarios a tipo variable (más del 90% de las hipotecas que se firman en estos momentos), cuyo sistema de amortización es el de cuota constante o sistema francés y no se incluye cláusula de dación en pago en las escrituras.
La experiencia en originalidad hipotecaria de la banca durante el Boom inmobiliario ha sido, para el cliente, casi siempre perjudicial. Algunos ejemplos son:
La cuota creciente, que prometía pagar cuotas más bajas al cliente en los primeros años, pero que se incrementa al pasar el tiempo por el mero efecto de este tipo de amortización (además de la evolución del Euríbor).
Swaps o permutas de tipos de interés, contratos financieros complejos y arriesgados que se suponía eran “como” seguros de tipos de interés, pero en los que el banco jugaba con información más cualificada y han acabado siendo perjudiciales para los clientes que los contrataron.
Las cláusulas limitativas de la bajada de tipos de interés o ‘cláusulas suelo’, que se colocaban muchas veces junto a una ‘cláusula techo’ argumentando que así el cliente se protegía si el interés subía mucho. Eso sí, faltaba explicar que estadísticamente jamás el interés tocaría esta barrera “de protección”.
Hipotecas al 120% de tasación, por parte de la extinta entidad de crédito del Deutsche Bank, DB Credit. No queda claro si financiar la compra más gastos, además de liquidez para amueblar o comprar un coche sea malo para el cliente, pero lo que está claro es que le endeuda por encima de lo razonable (además la entidad de crédito se puede quedar la vivienda por el 70% de la tasación y exigir el resto a la familia que no ha podido pagar la hipoteca).
Del pasado de originalidad ya apenas queda rastro, a excepción de las cláusulas de suelo, que entidades como Banco de Sabadell siguen incluyendo. En cuanto a los Swaps, estemos atentos que, cuando los tipos de interés hayan subido y se prevea una caída, volveremos a ver su comercialización en sucursales (cuando menos convienen al cliente).
¿Han aprendido los bancos a ofrecer ideas originales, pero adecuadas a las necesidades de sus clientes?
Veamos algunos ejemplos reales de hipotecas actuales
La primera entidad en anunciar una innovación útil para el cliente fue Bankinter, con su Hipoteca Sin; este préstamos hipotecario, actualmente a Euríbor + 1,70%, incluye una cláusulas de limitación de la responsabilidad del hipotecado (dación en pago). En todo caso, debemos analizar que esta cláusula efectivamente esté incluida en la escritura, ya que nunca es aplicable si no se pacta expresamente.
La Ecohipoteca de Triodos Bank es muy interesante si tenemos la intención de comprar una vivienda energéticamente eficiente, ya que para estas ofrece un competitivo Euríbor + 1,65%. Interesante novedad ligar el tipo de interés a la compra de viviendas que nos hagan ahorrar energéticamente hablando.
EVO Banco ofrece una hipoteca inteligente a Euríbor + 1,90%, cuyo diferencial baja si sube el Euríbor, en base a una horquilla de valores. Además, nos premia a los 5 años si pagamos adecuadamente la hipoteca, con una bonificación de 0,2 puntos en el diferencial. Realmente en la buena dirección, amortiguar el efecto de las subidas del referencial y premiar a los buenos pagadores.
La hipoteca Mari Carmen de Abanca tiene de original su nombre, además de ofrecer la posibilidad de solicitar aplazamientos si se ha pagado un mínimo de 5 años. Lo malo es que no son automáticos, con lo que el banco puede denegarnos la solicitud en base a sus criterios. El Euríbor + 1,75% lo conseguimos si nos vinculamos de forma importante con la entidad.
En resumen, observamos algunas novedades originales que sí benefician al cliente, si bien los tipos de interés siguen siendo altos, en relación a los diferenciales ofrecidos en estos momentos.