Compraventa de locales como antes del crac inmobiliario
Con una evolución que no se veía desde los años anteriores al crac del ladrillo, la compraventa de centros comerciales cerrará 2014 con cifras similares a las registradas en 2007, cuando se alcanzó el récord de inversión con 3.000 millones de euros. Los fondos internacionales y, sobre todo, las Somici acaparan las transacciones.
El sector se encuentra en el punto de mira de muchos inversores. “España se ha confirmado como el mercado estrella de Europa. Hay mucha liquidez, y con la mejora macroeconómica y unas expectativas que se estiman positivas, los inversores consideran que es una excelente oportunidad. Los precios están todavía más bajos que en Reino Unido, Francia o Alemania y, a la vez, se prevé un recorrido de rentas para los próximos años”, opina José Manuel Llovet, director de venta al por menor y mercado de capitales de Jones Lang LaSalle (JLL).
En lo que va de año, la inversión ya supera los 1.700 millones de euros, frente a los 1.190 millones de euros del ejercicio 2013. “Si se sigue la senda marcada hasta el momento, este podría ser el segundo mejor año después de 2007”, resalta Llovet.
Las inversiones realizadas en lo que va de año superan los 1.700 millones de euros
Carolina Ramos, directora de venta al por menor de centros comerciales de Aguirre Newman, confirma la fuerte actividad del sector, con una gran demanda de los activos mejor posicionados. “Realmente no hay tantos centros comerciales en venta. Esto hace que la tasa de rentabilidad que exigen los inversores para los prime [mejores] haya caído al 6,5%”.
6,5% es la rentabilidad de los centros mejor posicionados. Los precios están cerca del punto más alto del anterior ciclo.
Manuel Martín, director para España de Tiaa Henderson Real Estate, cree que la corrección de rentas que se ha producido durante la recesión ofrece grandes posibilidades de revalorización. Respecto a la evolución de los precios y las rentabilidades, asegura que “se están comprimiendo, como es normal. Debemos seguir atentos a la naturaleza de la financiación para ver si el mercado consigue niveles sostenibles”.
16 es el número de operaciones de compraventa cerradas hasta el pasado mes de septiembre.
Si bien en 2013 la mayoría de las transacciones estuvieron localizadas en grandes centros, como Parque del Principado de Asturias o Puerto Venecia en Zaragoza, este año también existe interés por los medianos, con volúmenes de inversión de entre 80 y 100 millones de euros. Asimismo, se están cerrando operaciones de inversores oportunistas en un rango de entre 5 y 20 millones de euros. “Suelen ser centros que están en una situación comercial complicada. Estos inversores quieren reposicionarlos, invirtiendo no solo en la compra sino también en obras de mejora para atraer a nuevos arrendatarios”, asegura Llovet.
Los precios en algunos casos están cerca del punto más alto del anterior ciclo, según Javier López Torres, socio responsable de real estate de KPMG: “Los rendimientos para productos core [situados en los mejores sitios] se sitúan en torno al 6% o 7% y en los centros comerciales que requieren mejorar su rentabilidad superan los dos dígitos”.
Lar ha invertido 230 millones
España es ahora el foco de la inversión y eso se está traduciendo en numerosas operaciones. Hasta el mes de septiembre se habían realizado 16 grandes transacciones. La más reciente ha sido la adquisición del 58,75% de la sociedad Puerta Marítima de Ondara, propietaria del centro comercial Portal de la Marina, por Lar España Real Estate. El precio ha sido de 17,5 millones de euros. Con esta operación de la Socimi gestionada por Lar, el grupo reafirma su objetivo de materializar inversiones a largo plazo en el sector inmobiliario español. De momento, ha empleado 230 millones de euros de los 400 captados tras su salida a Bolsa en marzo.