Informe mensual de La Caixa

¿Es posible una nueva burbuja inmobiliaria en España?

Grúas levantadas en una construcción en Madrid
Grúas levantadas en una construcción en Madrid

La burbuja inmobiliaria tuvo unos efectos devastadores en la economía española. El ritmo frenético de construcción llevó a levantar hasta un millón de casas al año, muchas de las cuales forman ahora mismo el stock sin vender en manos de la banca. Las facilidades para conceder créditos llevaron a muchos hogares a sobreendeudarse y a suscribir préstamos que nunca podrían pagar y que condujeron, en el peor de los casos, a embargos o desahucios. Todo el negocio generado en torno a las viviendas (venta, construcción o servicios auxiliares) provocó un efecto llamada a trabajadores de baja cualificación, atraídos por sueldos elevados, que posteriormente fueron expulsados de un mercado laboral en el que no encuentran futuro. ¿Es posible que se pueda repetir este fenómeno? Esa es la pregunta que se formula el servicio de estudios de La Caixa en su último informe mensual a partir de la recuperación de los precios de la vivienda en España (han vuelto a subir en tasa anual por primera vez en seis años). La respuesta es que no por ahora.

Para llegar a esa conclusión, el informe compara la evolución del precio de la vivienda con el de la renta de los hogares. “Un avance del precio de la vivienda que supera, de forma amplia y prolongada, el aumento de la renta de los hogares puede sugerir que el precio de la vivienda se encuentre por encima de su nivel de equilibrio”, subraya Joan Daniel Pina, analista del departamento de Economía Europea y autor del informe.

Un riesgo que sí es perceptible en seis países en los que el precio de la vivienda crece a tasas más elevadas que la renta de los hogares. Se trata de Australia, Austria, Reino Unido, Nueva Zelanda, Suecia y Canadá. Especialmente significativos son los casos de Australia y EE UU, donde los precios subieron por encima del 10% anual en el primer trimestre de 2014. Pina distingue entre ambos casos, ya que el de Australia refleja sobrecalentamiento y el de EE UU no, “ya que responde, en cierta medida, a la recuperación tras un ajuste excesivo de precios durante los últimos años”. En este apartado de corrección queda encuadrado el mercado inmobiliario español, junto a otros grandes países de la zona euro, como Francia o Italia.

España está en plena fase de corrección tras una fuerte subida de precios

El estudio va más allá y se plantea fórmulas para intentar atajar un sobrecalentamiento de precios en el caso de que se produjera en España. En ese escenario considera que sería importante limitar la demanda de crédito a los hogares, endureciendo las condiciones de concesión, exigiendo más ingresos a las personas que soliciten financiación o limitando el porcentaje del valor del inmueble que cubre el préstamo hipotecario. Otra alternativa que apunta es la fiscal y aquí el incentivo que más pesa en la demanda es la desgravación por la compra de vivienda habitual, generalizada en casi todos los países desarrollados.

En España, uno de los países más afectados por la burbuja inmobiliaria, se suprimió el 1 de enero de 2013 la deducción para la adquisición de viviendas nuevas y hubo muchas presiones para retirar este estímulo fiscal con carácter retroactivo. La comisión elegida por el ministro de Hacienda para diseñar el nuevo sistema tributario instó a acabar con todas las deducciones y el lunes fue la OCDE, en su informe bianual sobre España, el que solicitó retirarla por el escaso número de hogares que se podían ver beneficiados y el elevado coste que supone para las arcas públicas (1.800 millones al año).

En caso de que la burbuja se extendiera a más países, el informe aboga por una intervención temprana por parte de las autoridades monetarias para elevar los tipos de interés del dinero. “La subida de los costes de financiación frena tanto la demanda como la oferta inmobiliaria y permite, en última instancia, frenar el precio de la vivienda”, remarca el informe. Sin embargo matiza que no parece la solución óptima, puesto que una retirada del estímulo monetario “sería contraproducente especialmente en aquellas economías que se hallan en pleno proceso de recuperación”.

Dudas sobre si los precios han tocado fondo

La tasadora Tinsa hizo público su informe sobre precios correspondiente a agosto, en el que echa por tierra la subida detectada por el INE o por el Ministerio de Fomento en sus estadísticas oficiales. El índice que elabora la tasadora establece que bajó un 4,3% en tasa anual. En las cinco categorías de inmuebles que analiza (capitales y grandes ciudades, áreas metropolitanas, costa mediterránea, Baleares y Canarias y resto de municipios), los precios han caído con fuerza en agosto. El mayor retroceso se ha producido en Baleares y Canarias, con un descenso anual del 8,5%. Un dato que rompe la racha ascendente de precios que se inició en ambos archipiélagos en junio. El segundo mayor descenso se ha producido en la Costa Mediterránea, con una caída de precios del 7,1%.

Si la comparación se hace desde que los precios tocaron máximos en 2007, el mayor retroceso de precios se ha dado en la Costa Mediterránea, en el que han caído un 48% en esos siete años. Le sigue muy de cerca el ajuste acometido en las grandes capitales y ciudades, con un recorte de precios del 45%. En esos núcleos urbanos es donde se concentró gran parte de las viviendas iniciadas y posteriormente el stock de casas sin vender.

Entre las cinco categorías estudiadas, el menor ajuste se ha producido el caso de Baleares y Canarias, con una caída del 33% desde máximos. A esa menor bajada ha contribuido las limitaciones geográficas, que han impedido una construcción masiva de casas, y una mayor demanda por parte de los extranjeros.