¿Cuál es la mejor vivienda para cada tipo de comprador?

La rebaja de precios inmobiliarios y el auge del alquiler vuelven a poner en el punto de mira de los inversores la compra de casas, locales, oficinas o garajes Nunca antes en la historia reciente había habido tanta oferta a precios interesantes

Para aquellos inversores particulares que estén pensando en entrar en el mercado inmobiliario, quizás no sea descabellado afirmar que nunca antes se habían encontrado en una situación tan favorable como la actual.

Precios y oferta son las dos variables clave, a las que habrá que sumar la financiación, en los casos en los que sea necesaria. Pues bien, en esos tres pilares del mercado las perspectivas que se presentan no pueden ser más positivas: precios a la baja, numerosa oferta disponible donde elegir y el anuncio de la banca de que ha llegado la hora de volver a abrir el grifo del crédito.

Sea cual sea la estadística que se tome en consideración, las casas en España se han depreciado una media de al menos un 30%, aunque hay muchas zonas donde los descuentos superan el 50%. Por este motivo, los potenciales compradores pueden encontrar auténticas oportunidades, como villas de lujo que han bajado su precio uno y hasta dos millones de euros o casas de vacaciones en segunda línea de playa y con buenas calidades a partir de 30.000 euros.

Pero es que además de comprar para disfrutar, ya sea como vivienda habitual o casa de vacaciones, los expertos apuntan que una de las mejores inversiones que se pueden realizar en estos momentos es la de adquirir un piso y alquilarlo. La demanda de arrendamientos se ha disparado, en especial en las grandes urbes, por la imposibilidad de muchos ciudadanos de acceder a una casa en propiedad y también por un “incipiente cambio de mentalidad de las generaciones más jóvenes”, tal y como subrayan algunos analistas. Las rentabilidades que se pueden llegar a obtener oscilan entre el 4% y el 6%, más interesantes, por tanto, que la deuda pública, ahora en el 3,6% a 10 años, y los depósitos al uso; y con menos riesgo en la mayoría de los casos que la renta variable.

Así, además de estos tres perfiles de posibles compradores –demandantes de viviendas de alto standing, segundas residencias e inversores que prevén alquilar–, el cuarto comprador que en estos momentos más relevancia tiene en el mercado es aquel que ya es propietario de la casa en la que vive y piensa en mejorar. O bien busca una vivienda mayor porque sus circunstancias personales han cambiado o bien una casa mejor situada por cuestiones laborales o las dos a la vez. De nuevo, las posibilidades son múltiples. Se puede encontrar el mejor producto para cada bolsillo.

Casas de lujo

La Costa del Sol recupera glamour

El lujo no entiende de crisis o al menos eso dicen los expertos, pero lo cierto es que cuando estalló la crisis todas las propiedades tuvieron que ajustar sus precios, incluidas aquellas consideradas de alto standing.

No obstante, aunque el precio es en este tipo de inmuebles la variable esencial que determina si se está ante una buena oportunidad o no, los expertos coinciden en que estas casas suelen competir más por los aspectos que las hacen exclusivas, como son sus equipamientos, servicios, y, en especial, la localización.

En este segmento, las rebajas no suelen superar el 20% y solo si al vendedor le urge cerrar la operación se detectan descuentos superiores. Una de las ventajas de estas propiedades como inversión frente al resto de tipologías es que como su oferta es mucho menos abundante, en cuanto las cifras confirman la recuperación económica, su revalorización es más rápida que la del resto de casas. Por ello, desde las agencias inmobiliarias y los portales de internet se está detectando que en cuanto un inmueble de lujo sale al mercado a un precio ajustado a la nueva realidad, “se vende más deprisa que el resto”.

La presión de los compradores extranjeros, sobre todo británicos, franceses y, en especial rusos y belgas, está recuperando el glamour de los que fueron destinos tradicionalmente asociados al gran lujo, como Baleares, la Costa Brava, Marbella y algunas localidades de Alicante, como Altea, Javea o Moraira. Por su parte, chinos y latinoamericanos acaudalados se decantan más por los barrios más exclusivos de Madrid o Barcelona, esto es Salamanca, Chamberí, Retiro en la capital y Pedralbes, Sarrià y el Eixample en la ciudad condal.

Las empresas especializadas en este segmento, como Rimontgó, admiten que el lujo ha ajustado sus precios entre un 10% y un 15%, pero el interés de la demanda vuelve a repuntar, en parte también desde la aprobación de la Ley de Emprendedores por la que los extranjeros que realicen inversiones inmobiliarias en España de más de 500.000 euros pueden obtener el permiso de residencia.

Un ejemplo de exclusividad lo constituye La Zagaleta, en la Costa del Sol a escasos kilómetros de Marbella, considerada la urbanización privada más lujosa y segura de Europa, cuyos precios oscilan de cinco a 25 millones de euros.

Comprar para alquilar

El centro de la urbe, valor seguro

Comprar para arrendar y vivir de alquiler es, sin duda, una de las mejores opciones en estos momentos”, sostiene Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com.

Dicen los expertos que en la actualidad uno de cada cinco compradores de vivienda lo hace para alquilar. Primero porque cada vez hay más ciudadanos dispuestos a ser inquilinos, algunos por obligación y otros por convicción; y segundo porque ya se pueden obtener rentabilidades que oscilan entre el 4% y el 6%, según apuntan desde Foro Consultores.

Los centros de las grandes ciudades, donde se concentra la demanda de alquiler, los barrios mejor comunicados y las áreas próximas a las universidades o centros administrativos y de negocios son los mejores lugares para adquirir una vivienda que después se vaya a arrendar, tal y como explica Idealista.com. Este portal analizaba en un reciente estudio las rentabilidades que ofrecen ahora los principales productos inmobiliarios. Según dicho informe, las casas brindan una rentabilidad del 4,7%, mientras los locales son los productos que pueden reportar más beneficio bruto, de un 6,8% de promedio y los garajes, el menor, con un 3,6% (lo mismo que el bono a 10 años).

Para quienes dispongan de ahorro previo o tengan acceso a financiación en buenas condiciones, una opción interesante es la compra de un edificio entero que necesite reformas, de modo que pueda conseguir un mayor descuento inicial, sea él mismo quien se encargue de la rehabilitación y añada valor al inmueble, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Tal y como subraya el responsable de Inversión Inmobiliaria de BNP Wealth Management, Luis Giménez, otro nicho de mercado apetecible son las oficinas porque es un sector que se va a ver muy favorecido por dos circunstancias: porque existe bastante stock en Madrid y Barcelona con una enorme necesidad de reforma, de modo que se puede comprar de 2.500 a 3.500 euros por metro cuadrado y después vender al menos a 3.000 o 3.500 euros por metro cuadrado. Y también porque con rentas bajas como las actuales, el inversor puede cerrar contratos de alquiler de corta duración y después aprovechar la más que segura subida de rentas que vendrá de la mano de la reactivación económica.

 Vivienda de reposición

Las zonas con mejores servicios

Ala espera de que el crédito vuelva a fluir, quienes ya cuentan con una casa en propiedad (aunque sigan pagándola) y deseen adquirir otra mejor (la denominada vivienda de reposición) constituyen otro de los segmentos que más facilidades tiene ahora para comprar. Sin embargo, antes de plantearse la transacción, los expertos hacen algunas recomendaciones.

Si para comprar no es necesario vender la casa actual, esa es sin duda la mejor de las situaciones posibles porque el comprador va a adquirir a precios muy interesantes, incrementa su patrimonio y, además, puede obtener rentabilidad alquilando esa primera residencia. Pero si, por el contrario, debe vender para poder comprar, lo primero es no pensar que va a malvender por el hecho de que los precios hayan descendido mucho en su barrio. Es mejor autoconvencerse de que va a comprar a precios muy competitivos, recuerda David Moya, director general de la agencia inmobiliaria Look & Find. Viviendas de reposición hay en cualquier barrio de cualquier ciudad o pueblo de España, solo hay que comprobar que además del precio, su situación, los equipamientos e infraestructuras de la zona satisfacen las necesidades del comprador. De hecho, vivir en una casa más grande, mejorar la zona o acercarse al trabajo son los principales motivos que suelen llevar a los españoles a embarcarse en una mudanza.

“Que más de la mitad de los españoles mantenga su disposición a cambiar de casa demuestra que existe una demanda latente que reactivará el sector cuando se consolide la mejora del panorama económico y se recupere la financiación”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.

Eso sí, mejor vender antes de comprar (incluso asegúrese de la transacción y espere hasta el momento de la escritura), ya que ningún banco le suscribirá ahora una de las llamadas hipotecas puente, tan corrientes durante el boom, y puede que cuando ya crea que ha conseguido la vivienda de sus sueños, no haya podido vender su primera casa. Allí donde exista más oferta es donde se podrán conseguir los precios más baratos. Por comunidades, las que todavía hoy registran las mayores caídas anuales son Murcia, Extremadura, Castilla La Mancha y Castilla y León, con rebajas superiores al 10%.

Residencia de vacaciones

De Castellón a Cádiz, a elegir

Como quiera, del tamaño que prefiera, con mejores y peores calidades, cerca o lejos del mar, en la montaña y para casi cualquier bolsillo. Este podría ser el resumen de cómo es la oferta de vivienda de vacaciones. Fue tal el furor constructor en la época de bonanza, que hoy por hoy existen casas para disfrutar del ocio para todos los gustos y, lo más importante, para casi todos los presupuestos.

Además, por ejemplo, la costa valenciana, como todo el arco mediterráneo, fue de los primeros mercados en sentir la explosión de la burbuja y el exceso de stock que tenía en ese momento provocó que los precios disminuyeran de un modo más agresivo que en otros mercados, tal y como explican fuentes de Idealista.com. En la Comunidad Valenciana las mayores caídas desde máximos se concentran en localidades tan turísticas como Torrevieja, con una depreciación media del 43%, Oropesa del Mar (-48,3%) o Gandía (-46%).

Parecida es la situación de Andalucía, donde la localidad almeriense de Vera, con rebajas del 43,5% lidera la clasificación de los lugares donde pueden encontrarse ahora auténticos chollos. “Casas desde 30.000 euros en segunda línea de playa con buenas calidades”, apostillan desde Look & Find. Es tal la diversidad de producto que solo hay que determinar cuánto se quiere gastar y qué destino es más atractivo.

La provincia de Málaga es algo más cara, con precios que arrancan a partir de los 80.000 euros, lo mismo que ocurre en Cataluña, donde aunque los descuentos acumulados son también muy cuantiosos (en algunos municipios superan el 53%), el valor de partida de las casas es más elevado. Otros destinos que también ofrecen ahora productos muy rebajados y bien localizados son Alicante, Murcia y la costa de Granada, sin olvidar Cantabria, aunque esta última con mucho menos stock en venta.

Como las casas de vacaciones no son bienes de primera necesidad, en todas las crisis son los mercados que antes acusan la bajada de precios; pero curiosamente también son las áreas que antes comienzan a recuperarse. Es donde acude el comprador que ha logrado mantener el empleo, dispone de mayor ahorro y una vez superado lo peor de la recesión, decide que es el momento de volver a comprar.