Nueva normativa europea de hipotecas: más protección para el consumidor
Los Estados miembros de la Unión Europea (UE) han adoptado hoy la nueva directiva sobre hipotecas, que pretende evitar la concesión “irresponsable” de préstamos como los que provocaron la burbuja inmobiliaria en algunos países, entre ellos España, donde la crisis ha desplomado el mercado de crédito, con ya menos de 14.000 hipotecas al mes.
Cada uno de los Estados tiene ahora dos años de plazo para trasponer esta directiva a su legislación nacional. Y los cambios serán de calado, dado que ahora se marcan unos criterios mínimos a cumplir por los Estados para reforzar la protección y los derechos tanto a los acreedores como a los deudores.
Los ministros de Economía y Finanzas de la UE respaldaron esta normativa por mayoría cualificada (con la abstención de la República Checa, Letonia y Luxemburgo), una directiva que pretende “establecer un alto nivel de protección”, explicaron en un comunicado. Los Veintiocho recalcaron que las normas también promueven la estabilidad financiera, al incitar a los mercados hipotecarios a actuar “de manera responsable”.
En términos generales, la nueva norma eleva los requerimientos de información y transparencia y contempla expresamente la opción de la dación en pago. Todos los detalles se explican a continuación:
Información pre-contractual: Los bancos tendrán que entregar a los clientes un folleto estandarizado de información sobre la hipoteca en la que tiene que aparecer la tasa de interés de los préstamos. Esto permitirá a los consumidroes, según Bruselas, comparar ofertas e identificar la más barata y que más se ajusta a sus necesidades. El folleto deberá avisar de los riesgos asociados con la oferta, por ejemplo si es de tipo variable o está contratada en una divisa extranjera.
La nueva normativa sienta también los los principios de transparencia en la publicidad y el marketing.
Periodo de reflexión: Los consumidores se beneficiarán de un plazo de tiempo garantizado de siete días antes de quedar vinculados por el contrato de hipoteca, mediante un periodo de reflexión, un derecho de desistimiento o ambos.
Pruebas de solvencia: La directiva obliga al prestamista a evaluar la solvencia del consumidor antes de conceder la hipoteca, introduciendo por primera vez estándares a nivel europeo, así como divulgar las obligaciones que asume el acreedor. Si el resultado de la evaluación de solvencia es negativo, la entidad deberá denegar la hipoteca.
Derecho a reembolso de la hipoteca: La directiva reconoce el derecho de los consumidores a reembolsar la hipoteca antes de su vencimiento. Y deja a los Estados miembros libertad para imponer el pago de una "compensación justa" al banco.
Dación en pago: La directiva impide que los Estados miembros se opongan a la dación en pago si las dos partes la acuerdan expresamente en el contrato de crédito. Además, exige a los bancos que se muestren "razonablemente tolerantes" en el caso de clientes con graves dificultades de pago y se agoten todas la vías posibles antes de iniciar un procedimiento de desahucio. Cuando un ciudadano deja de pagar la hipoteca, la norma exige que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodos. Así, se prevén mínimos inembargables en salarios y pensiones.
Sin productos vinculados: Los consumidores se beneficiarán de una mayor competencia porque se prohíbe ligar la concesión de la hipoteca a la adquisición de otro producto financiero de un proveedor específico. No obstante, este vínculo se permitirá en algunos casos, como cuando se trata de seguros o de productos de ahorro.
Mercado único hipotecario: Se apuesta por un mercado único hipotecario más eficaz y competitivo. Por ello, se crea un pasaporte europeo que permita a los intermediarios de crédito autorizados en un Estado miembro ofrecer sus servicios en toda la UE, como ya ocurre por ejemplo con los fondos de inversión. Los intermediarios tendrán derecho además a acceder de forma no discriminatoria a las bases de datos sobre historial de crédito de sus clientes.
