Hipotecas: adiós a los viejos índices, ¿cómo será el relevo?
Desde el 1 de noviembre han dejado de existir los índices que han servido de referencia para marcar la cuota mensual de miles de hipotecas en nuestro país. Desaparecen los índices hipotecarios IRPH de cajas, bancos y el tipo de activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA), que fueron habituales en los contratos de hipotecas entre los años 2000 y 2007, coincidiendo con el boom inmobiliario, y que ahora deberán sustituirse por nuevas referencias.
El cambio en las hipotecas, diseñado por Economía, pretende ser lo menos traumático posible para los bancos, de modo que no haya un nuevo motivo de deterioro de los márgenes de negocio, y para los clientes, que no podrán contar en la mayoría de los casos con lo que sería el mayor de los regalos: una sustitución directa de estos índices por el euríbor, mucho más barato. Estas serán las claves de la sustitución.
Consultar las escrituras
El futuro de las hipotecas vinculadas a los índices que mañana desaparecen está en las escrituras del contrato. Ahí deberá estar recogido el índice que ha de servir de alternativa. Así, las hipotecas referenciadas al IRPH de bancos, cajas o CECA se vincularán como primera alternativa al índice sustitutivo que figure en las escrituras. Fuentes financieras explican que lo más habitual es que el IRPH de cajas no quede sustituido por el euríbor sino por el índice de CECA, que también desaparece. Y en caso de que las escrituras no arrojen ninguna alternativa, bien porque el índice de relevo también desaparezca o porque no se precise un sustituto, Economía ha diseñado un nuevo índice.
Cálculo del nuevo índice hipotecario
No hay datos oficiales sobre el número de hipotecas vinculadas a los índices que desaparecen, si bien algunas fuentes cuantifican los créditos afectados en alrededor de un millón. A falta de un índice de relevo en las escrituras, la referencia será el IRPH de entidades, que no desaparece y sirve de base para un nuevo índice, cuyo diseño quedó recogido por el Gobierno en una enmienda a la ley de emprendedores. Así, al IRPH de entidades se le aplicará un diferencial que resultará de la media aritmética de la diferencia entre el índice que desaparece y ese IRPH de entidades, calculada con los datos disponibles entre la fecha del contrato de la hipoteca y la fecha en que se hace la sustitución del índice. En el Banco de España ha puesto a disposición de los clientes en su página web un simulador para calcular cuál será ese diferencial.
Impacto en la cuota mensual
Para las hipotecas que deban adoptar este nuevo índice de referencia, la diferencia será de apenas “unas décimas”, según prevén en el sector, puesto que el IRPH de entidades y el resto de índices que desaparecen han llevado una trayectoria en niveles muy similares. Al menos el IRPF de bancos y cajas, no así el de la CECA, que ha cotizado en niveles superiores. En cualquier caso, el impacto dependerá de cada contrato y de la fecha de su firma. El último dato será el del mes de octubre, que se publicará en los próximos días. Las hipotecas que deban revisarse en noviembre tendrán ya que utilizar las nuevas referencias.
Pérdidas para el cliente
El coste final de la hipoteca viene determinado no solo por el índice de referencia sino por el diferencial que se le aplica. En todo caso, el índice CECA es el más elevado de las referencias hipotecarias que desaparecen y era del 6,25% en el mes de septiembre, según los últimos datos oficiales del Banco de España. El dato para el IRPH de bancos es del 3,267% y el de cajas, del 3,94%. El IRPH del total de entidades, que sobrevive y servirá de base para calcular el nuevo índice cuando corresponda, es del 3,467%. Todos ellos distan mucho, eso sí, del euríbor a un año, cuyo dato oficial de septiembre era del 0,543%. Fuentes financieras reconocen que será muy poco frecuente ver hipotecas vinculadas a los índices que mañana desaparecen que tengan en sus escrituras como índice sustitutivo el euríbor.
En Adicae denuncian el retraso en el relevo de los índices, previsto en principio para el 29 de abril de 2012, en un momento de mercado en que la diferencias entre el euríbor y el resto de referencias se ha ampliado al máximo. Y calculan una pérdida de media de 2.000 euros por hipotecado por este motivo.
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