La seguridad jurídica de las hipotecas

Resulta difícil tratar con objetividad determinados hechos y decisiones económicas con implicaciones sociales tan amplias. Hablo de cuestiones como las hipotecas, sus condiciones y cláusulas contractuales y los desahucios. Son temas en los que, con facilidad, se cae en extremos poco ponderados. De un lado, hay quienes no tienen reparos en obviar esa realidad social y asirse de forma gélida a la ley. Otros, caen rápidamente de una defensa de los derechos sociales hacia un populismo que obvia las garantías contractuales y su importancia, haciendo de derechos constitucionales como la vivienda y el empleo más una obligación a toda cota que un derecho en sí que se debe favorecer. Con las debidas precauciones y desde el respeto por todas las opiniones, creo que el equilibrio debe lograrse desde la seguridad jurídica, un concepto importante pero apreciado en estos tiempos en los que cada cual parece querer imponer su propio criterio. Las circunstancias son difíciles y la realidad económica nos enfrenta a situaciones muy lamentables.

El sentido común es el criterio más acertado que tal vez podamos seguir en estas cuestiones. Y ese “sentido común” requiere sinceridad para poder darle toda su utilidad. Así, hablando de hipotecas y llegado un momento de dificultad (por desempleo u otra circunstancia) la discusión a pie de calle es siempre la misma: ¿quién asumió más riesgo? Una de las conclusiones más generalizadas es que la entidad financiera, al ser supuestamente la que tenía mayor información y mayor conocimiento especializado, tendría que apechugar más con las consecuencias. Resulta innegable que hubo errores en el sector bancario y otras instancias en estas cuestiones y proceden las responsabilidades oportunas antes sus accionistas, sus depositantes y quien corresponda legalmente en casos en que concurran otras circunstancias adicionales. Sin embargo, se imponen otras dos realidades que muchas veces se quieren dejar de lado. La primera, que se está considerando, con cierta conveniencia y dejación, que los hipotecados son siempre completamente “naif” y que existió una ingenuidad a la hora de firmar una hipoteca. Y cuando me refiero a “naif”, lo digo en su más estricta interpretación, como “ingenuidad deliberada”. Vistas las condiciones contractuales, el diseño de los contratos, la actuación notarial y registral y, en definitiva, las garantías informativas, es muy difícil creer que en España no se sepa qué se está firmando cuando se firma una hipoteca.

Pónganse y amplíense los recursos necesarios para solventar las dificultades de los más desfavorecidos

En su momento, ya me referí en varios medios a peticiones como la de la dación en pago efectiva de forma retroactiva en los contratos hipotecarios. Esta circunstancia, además de injusta, atenta contra la seguridad jurídica y pone en riesgo la consideración de España como destino de inversión. Las hipotecas son un contrato básico para el escrutinio de la seguridad jurídica de un país y ese tipo de cuestiones afectan a la hipoteca y a toda la cadena de inversores nacionales y foráneos que participaan en su financiación. Ahora, la polémica se extiende a otros ámbitos, como el de las “cláusulas suelo” en las hipotecas. El Tribunal Supremo ha emitido una sentencia que indica que algunas de estas clausulas pueden ser abusivas. Si realmente es así, procederá una actuación legal específica pero una generalización para eliminar estas cláusulas en todos los contratos hipotecarios parece injustificada. Sin valorar las 140 páginas de la sentencia, sí que es oportuno realizar algunas observaciones económicas poco justificadas y que, de seguirse como criterios en situaciones simulares, podrían generar aún más inseguridad jurídica. Así, la sentencia establece que en los contratos se “incorporen simulaciones de escenarios diversos, en relación al comportamiento del tipo de interés, así como información previa sobre el coste comparativo de asegurar la variación del tipo de interés en relación con la evolución posible del índice”. Esto es imposible de predecir en la práctica, más aún en un contrato que puede durar 20, 30 o más años. Una hipoteca, por definición, incorpora riesgo de tipo de interés. Se pueden buscar fórmulas para que la concesión y la aceptación sean más responsables o el reparto del riesgo se haga de otra manera a como se ha hecho hasta ahora pero el riesgo de tipo de interés seguirá ahí. Señala también la citada sentencia que “en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo del que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia”. Esta afirmación no es correcta y, además, la propia realidad de las circunstancias así lo demuestra. En particular, las hipotecas que pudieron concederse con menor responsabilidad corresponden a años anteriores a la crisis en que el Euribor, aun siendo bajo, era más alto que el actual. Los plazos de las hipotecas se han reducido mucho hasta que se han topado con la cláusula suelo. Si en casos específicos estaba poco informada o era muy elevada habrá que actuar pero no generalizar.

Es muy difícil tratar hechos y decisiones económicas con unas implicaciones sociales tan amplias

Mucha confusión están produciendo este tipo de cuestiones entre los inversores extranjeros y muy importantes son éstos para el futuro de la economía española. La propia troika se refiere ya a estas situaciones como un “riesgo” para el país. El consumidor debe tener sus garantías pero no debemos caer en los comportamientos deliberadamente naif, porque hacen mucho daño al país. Si realmente quiere atajarse el problema social, pónganse y amplíense los recursos necesarios para solventar las dificultades de los más desfavorecidos por la desgracia de los desahucios. Pero no queramos hacer una reinterpretación de los contratos y de la seguridad jurídica a nuestro antojo con decisiones como expropiación de viviendas de promotores y daciones en pago retroactivas sobrevenidas. No es ponerse en contra de los desfavorecidos y a favor de los mercados, es tratar de defender la honorabilidad de España como un país con seguridad jurídica y cumplimiento de contratos, para que pueda seguir siendo destino de inversión extranjera.

Santiago Carbó es catedrático de economía de la Bangor Business School (Londres) y de la Universidad de Granada e investigador de Funcas